Processi di pianificazione e norme tributarie: il conflitto sulla edificabilit\ue0 dei suoli e la stima delle basi imponibili

L'analisi delle pi\uf9 recenti leggi urbanistiche regionali, delle norme e delle sentenze in materia tributaria ha evidenziato una contraddizione in merito all'attributo dell'edificabilit\ue0 delle aree. I piani urbanistici di nuova generazione prevedono la separazione tra piano strategico e piano operativo e i primi possono attribuire alle aree una destinazione di futura possibile edificabilit\ue0 priva di carattere conformativo. L'amministrazione tributaria, tuttavia, considera tali aree edificabili ai fini dell'imposizione fiscale (IMU in particolare) anche se l'iter di conformazione della capacit\ue0 edificatoria non \ue8 ancora concluso. Sulla base delle leggi vigenti, i proprietari di tali aree pertanto sono tenuti a pagare per anni imposte per un terreno edificabile senza disporre di alcun potenziale edificatorio. Appare evidente la contraddittoriet\ue0 tra gli strumenti urbanistici e le norme in materia fiscale. Una equa tassazione dei beni immobili \ue8 fondamentale per tutelare sia i soggetti pubblici che privati: lo studio si propone pertanto di individuare un modello che consenta di formalizzare il meccanismo dinamico di consolidamento del valore dei suoli in funzione dei diversi passaggi in merito alla conformazione della capacit\ue0 edificatoria. L'obiettivo \ue8 quello di definire un modello flessibile suscettibile di ampia generalit\ue0 e che possa dunque essere impiegato in contesti normativi diversi e permetta alle amministrazioni di gestire un sistema di tassazione delle aree edificabili pi\uf9 equo. La ricerca si sviluppa attraverso lo studio della letteratura scientifica a carattere interdisciplinare, delle fonti legislative e giuridiche e attraverso l'analisi di diversi casi di studio che riguardano l'applicazione delle imposte locali in diversi comuni del Paese. Le elaborazioni svolte hanno quindi portato alla predisposizione di un modello di regressione che considera come variabile dipendente il logaritmo naturale dei prezzi unitari e come variabili indipendenti la localizzazione delle aree stesse e il loro relativo iter amministrativo. Il modello predisposto \ue8 dunque di estrema semplicit\ue0. Il valore di mercato dei terreni edificabili \ue8 espresso in funzione di due variabili: la posizione e l'avanzamento del processo amministrativo di conformazione della propriet\ue0. Lo sviluppo del modello ha consentito di individuare lo scarto di valore tra terreni edificabili caratterizzati da diversi livelli della procedura amministrativa. Gli scarti di valore confermano come il mercato fondiario abbia recepito le indicazioni del legislatore regionale, abbia appreso e valutato i livelli di incertezza legati al nuovo quadro normativo, ai tempi e all'aleatoriet\ue0 dei nuovi strumenti urbanistici e abbia segmentato il valore, di conseguenza, dei beni a utilit\ue0 indiretta in funzione del procedimento giuridico amministrativo