Évaluer et valoriser les programmes des promoteurs immobiliers : le travail de qualification dans les bureaux d’étude en France

International audienceLa recherche francophone a connu un regain d’intérêt pour la promotion immobilière depuis la fin des années 2000 [Pollard 2009 ; Callen 2011 ; Maurice 2014 ; Trouillard 2014 ; Coulondre 2015 ; Romainville 2015 ; Citron 2016 ; Bavay 2017 ; Piganiol 2017 ; Le Corre 2019 ; Migozzi 2020]. En parallèle, de nombreux travaux, principalement anglo-saxons, ont entrepris de « défétichiser » la production de l’environnement bâti par les promoteurs [Ballard & Butcher, 2020] à travers l’étude des réseaux dans lesquels ils s’inscrivent [Henneberry & Parris 2013 ; Brill 2018]. L’analyse du rôle des « urban experts » [Robin 2018] dans le déploiement des stratégies des promoteurs permet de compléter avantageusement les connaissances déjà établies sur l’élaboration et l’implantation des opérations de promotion. Cette communication s’appuie sur l’analyse de la production d’études à destination des promoteurs immobiliers dans le secteur résidentiel. Elle repose sur une observation participante à découvert de 4 mois dans un cabinet d’étude français, complétée par une vingtaine d’entretiens. Ce matériau empirique est confronté à la lecture critique de quatre grands corpus théoriques : la nouvelle économie institutionnelle [Williamson 1975], la théorie de l’acteur-réseau [Callon 1998], l’économie des conventions [Orléan 2011], la sociologie de la mesure [Vatin 2009]. La thèse défendue est que les contraintes structurelles qui encadrent le travail des experts étudiés contribuent à en limiter (sans toutefois l’éliminer) le pouvoir de qualification.Une première partie est consacrée à une analyse du marché de l’étude à destination des promoteurs. Il est montré que celui-ci est socialement construit à l’intersection de deux grands éléments : côté demande, d’une nécessité du calcul économique selon la logique du compte-à-rebours ; côté offre, d’une insuffisance des données publiques. Une deuxième partie distingue et analyse trois idéaltypes d’études pour promoteurs : a/ L’étude de cadrage a pour but d’aider le client à construire une stratégie de développement. b/ L’étude de positionnement permet de valider la viabilité économique d’un programme en cours d’élaboration. c/ L’étude d’ajustement sert à faciliter la commercialisation d’un programme lancé ou en passe de l’être.Une troisième partie analyse les recompositions du marché de l’étude provoquées par le changement technologique – en particulier la diffusion des NTIC – depuis les années 2000. Elle distingue deux grandes stratégies rivales : l’artisanat et l’industrie. Leur identification permet à la fois d’éclairer les stratégies de compétition adoptées par les différents bureaux d’étude, mais également de comprendre la reconfiguration du travail de qualification au sein du cabinet enquêté