La financiarisation à petits pas du logement social et intermédiaire en France. Signaux faibles, controverses et perspectives

Working Paper de la Chaire Villes, Logement, Immobilier (Sciences Po)Alors que les fonds d'investissement et les émissions obligataires font leur apparition depuis quelques années dans le paysage du logement intermédiaire et social, ce working paper interroge la financiarisation du secteur du logement aidé. Il s'appuie pour cela sur des sources de seconde main, et replace ce processus par rapport aux transformations contemporaines de l'État-providence liées à l'austérité. Dans cette optique, il propose une recension systématique du recours à ces instruments de la finance de marché pour le financement de la production et la gestion de logements aidés (section 1) : fonds d'investissement, émissions obligataires et autres outils de refinancement. Leur essor est replacé dans un contexte caractérisé par l'accroissement de la contrainte budgétaire pour la puissance publique et l'intérêt renouvelé des acteurs financiers pour le logement en général, et sa déclinaison « abordable » en particulier (section 2). Dans ce cadre, la question du recours aux marchés financiers est posée par des investisseurs institutionnels et leurs intermédiaires, mais aussi des acteurs (para)étatiques, qui y voient l'opportunité de sécuriser leur position en développant de nouvelles activités, non sans vives tensions (section 3). Se développant initialement depuis les marges du logement aidé (secteur intermédiaire) pour en gagner le coeur (secteur social), cette mise en débat opère selon deux modalités où les marchés financiers apparaissent respectivement comme une solution de « mise en ordre » d'un nouveau de circuit de financement, ou de « remise en ordre » d'un circuit existant. Comme le montrent les recherches menées sur des cas étrangers, ces transformations sont porteuses de conséquences au plan politique, spatial, et social, notamment en matière de renforcement des inégalités (section 4). Au total, nous montrons que le cas français se caractérise par une financiarisation graduelle, dite « à petits pas », combinant expérimentations et controverses. En conclusion, nous discutons ses potentiels effets concernant notamment les publics-cibles du logement locatif aidé et les réorganisations du régime d'asset-based welfare. Même s'il est trop tôt pour attester de ces effets avec certitude, trois perspectives se dessinent : cette incursion des marchés financiers pourrait soit être conjoncturelle et donc passagère, soit mener à la stabilisation d'un modèle de financement hybride du logement aidé, ou se substituer aux circuits de financement existants