Alternative Financing of Listed Real Estate Companies

Kommersiella fastigheter har blivit allt viktigare inom svensk ekonomi. Fastighetssektorn har haft en särskilt hög tillväxt under de senaste åren där fastigheter kan anses vara en kapitalkrävande reell tillgång. Finansieringen av fastighetsbolag har traditionellt utgjorts av banklån men på senare tid söker fastighetsbolag alternativa finansieringsmetoder. Allt vanligare blir det att finna finansiering genom kapitalmarknaden. I regel är en av de största kostnaderna för ett fastighetsbolag dess finansieringskostnader. Således är det av vikt att bearbeta kapitalstrukturen för att använda den mest rationella givet bolagets förutsättningar, där ett sätt kan vara att i större utsträckning använda sig av eget kapital i balansräkningen. Vid första emissioner av preferensaktier i Sverige användes de av fastighetsbolagen ett sätt att inhämta eget kapital. De erbjöd investerarna en förutsägbar hög direktavkastning, samtidigt var utdelningen prioriterad framför andra aktieslag, dock utformade med en inlösenkurs. Efter ett antal år kom en första emission av D-aktier vilka populariserades bland fastighetsbolag. Dessa liknade preferensaktier med en löpande hög direktavkastning, dock utan prioritet. På senare tid har många preferensaktier kommit att lösas in av större fastighetsbolag. Samtidigt har många bolag kreditbetyget investment grade av ratinginstituten. Denna uppsats syftar till att reda ut vilken funktion preferensaktier har fyllt i form av källa till eget kapital och varför D-aktier delvis använts i form av ett substitut till preferensaktier. Undersökningen baserades på intervjuer med ett antal personer med erfarenhet och olika perspektiv av den kommersiella fastighetsmarknaden. Det framgår att emittering av preferensaktier kan vara rationellt för fastighetsbolag med höga tillväxtmål. Preferensaktier har historiskt varit en förmånlig källa till eget kapital vilket varit effektiv då det haft en låg utspädningseffekt relativt stamaktier. Preferensaktier blev dyra att behålla utestående för fastighetsbolag vilka sökte en investment grade-rating då dessa behövde förhålla sig till ratingbolagens syn på preferensaktier. Till följd av detta har D-aktier men även hybridobligationer används i form av ett substitut till preferensaktier.Commercial properties have become increasingly important in the Swedish economy. The real estate sector has had a particularly high growth in recent years where real estate is considered a capitalintensive real asset class. Bank lending has traditionally been the method of financing real estate companies. As of recent years, the real estate companies seek to find alternative methods of financing, where it is becoming more common to finance through the capital markets. Generally, the biggest cost of a real estate company is its cost of finance. Therefore, it is important to process the capital structure to find the most rational one given the circumstances, where the use of equity found in the balance sheet can be an alternative. With the first issues of preferred shares in Sweden, the shares were used to obtain equity. The preferred shares offered the investors a high and predictable yield that was prioritized over the common shares, though designed as retractable at a specific price. Subsequently, the first dividend shares were issued, and the dividend share was popularized with real estate companies. The dividend share is similar to the preferred shares with a continuous high yield but without the priority. In recent years, many preferred shares have been retracted by the larger real estate companies. In the meantime, the demand for credit ratings has increased, with the goal of obtaining an investment grade rating by the rating agencies. This thesis aims to study what function the preferred shares have had as a source of equity and why dividend shares have partly been used as a substitute to preferred shares. The inquiry was based on interviews with persons of experience from the commercial real estate market that could offer different perspectives of the manner. What can be derived is that the issue of preferred shares can be rational for real estate companies with high set growth targets. Historically, preferred shares have been a competitive source of equity that has been effective due to its low dilution compared to common shares. Preferred shares became expensive to keep outstanding for the real estate companies that wanted the investment grade rating. This since the companies needed to operate in a way that the rating agencies favored regarding the preferred shares. As a result of this, dividend shares as well as hybrid bonds have been used as a substitute for preferred shares