The Transaction Market for Rental Property Units : Does the Transaction Type affect Transparency on the Swedish Real Estate Market?

Under åren 2019 - 2021 uppgick den totala transaktionsvolymen för hyreshusenheter, inklusive portföljer med minst en fastighet taxerad som hyreshusenhet, till ett värde om 562 324 782 kronor. 71% av transaktionerna genomfördes genom bolagstransaktioner och 29% med lagfart. Att paketera fastigheter i bolag inför försäljning är ett mycket vanligt förfarande på den svenska fastighetsmarknaden. Den ökade andelen av transaktioner genom bolag beror till stor del på en justering i Inkomstskattelagen (1999:1229) som möjliggjorde skattefri försäljning av näringsbetingade andelar. Nackdelen med försäljning genom bolag är att informationen som offentliggörs vid en bolagsöverlåtelse är mycket begränsad. Den bristande transparensen resulterar i problem vid bland annat förberedelsearbetet inför fastighetstaxering och vid ortsprisanalyser generellt. Syftet med studien är att analysera vilka faktorer som påverkar valet av överlåtelseform samt att undersöka hur transparensen för paketerade fastighetstransaktioner kan ökas. Examensarbetet baserades på kvantitativ såväl som kvalitativ datainsamling. Data analyserades sedan för att hitta samband och avvikelser. Studiens resultat bekräftade att bolagsöverlåtelser är det dominerande förfarandet när köpeskillingen är hög, när ett köp avser flera fastigheter samt när den säljande aktören är ett noterat bolag, en fastighetsutvecklare, ett investmentbolag eller privat fastighetsbolag. Vidare visade resultatet att bolagstransaktioner är ett förfarande som sker i hela landet och inte enbart i Sveriges storstadsregioner. För att hantera problematiken kring den bristande transparensen bör Lantmäteriet tillsammans med Skatteverket undersöka möjligheterna för att inkludera bolagstransaktioner i deras nuvarande system inför fastighetstaxering. Detta för att Skatteverket och Lantmäteriet ska kunna värdera taxeringsenheter trots att de lagfarna köpen fortsätter att minska. För att få tillgång till information som inte offentliggörs är ett förslag att Lantmäteriet inför fastighetstaxering upphandlar fler externa värderare alternativt koordinerar ett samarbete mellan värderare. För myndigheter är den bristande informationstillgängligheten ofta ett problem, medan det anses vara en konkurrensfördel för många rådgivare. Det är således svårt att hitta lösningar som är gynnsamma för samtliga aktörer. I slutändan krävs det en politisk vilja och tydliga initiativ från myndigheterna för att förändra situationen på fastighetsmarknaden. During the years 2019 – 2021, the total transaction volume for rental properties units, including portfolios with at least one property taxed as a rental property unit, amounted to a value of 562 324 782 SEK. 71% of the transactions were carried out as corporate transactions and 29% as legal purchases. Packaging properties in companies prior to sale is a common procedure in the Swedish real estate market. The increased share of transactions through companies is largely due to an amendment in the Income Tax Act (1999: 1229) which enabled tax-free sales of business-related shares. A disadvantage of corporate transactions is that the information published is limited. The lack of transparency results in problems in the preparatory work for property taxation and in comparable sales methods in general. The purpose of the study is to analyze which factors influence the choice of transaction type and to investigate how the transparency of packaged real estate transactions can be increased. The degree project has been carried out with a quantitative as well as qualitative data collection and then analyzed to find connections and deviations. The results of the study can confirm that company transactions are the dominant procedure when the purchase price is high, when a purchase includes several properties and when the selling actor is a listed company, a property developer, an investment company, or a private real estate company. Furthermore, the results show that company transactions take place throughout the country, not only in Sweden’s metropolitan regions. To deal with the lack of transparency, Lantmäteriet and the Swedish Tax Agency should investigate the possibilities of including company transactions in their current system for property taxation. This to be able to carry out the preparatory work even if the legal purchases continue to decrease. To gain access to information that is not published, a proposal is that Lantmäteriet procures more external valuers prior to property taxation or alternatively coordinate a collaboration between the valuers. For authorities, the lack of access to market information is problematic, while it is a competitive advantage for advisers. It is thus difficult to find solutions that is attractive to all actors. In the end, a political will and clear initiatives from the authorities are required to change the situation on the real estate market