The real estate agent’s level of caution based on the general duty of care : A legal analysis of the real estate agent’s responsibility for information to presumptive buyers

Fastighetsmäklaren ska i varje förmedlingsprocess hantera en stor mängd information. En del av informationen regleras av fastighetsmäklarens kontrollplikt, som är reglerad i 3 kap 15 § FML. Den information som faller utanför kontrollplikten omfattas av den allmänna omsorgsplikten. Sådan information kommer inte sällan från säljaren, en bostadsrättsförening eller av en annan part. Av diverse anledningar så stämmer inte alltid informationen fastighetsmäklaren mottar. I äldre praxis och förarbeten till fastighetsmäklarlagen så finns en aktsamhetsnivå i den allmänna omsorgsplikten som bygger på en culpabedömning, där vikt läggs vid om fastighetsmäklaren hade en ursäkt för att inte kontrollera riktigheten i förväg eller hade skäl att misstänka att något inte stämde. Det finns således en öppning för subjektiva element i FML. Denna culpabedömning härstammar från sedvanlig skadeståndsrättslig princip. Men tröskeln för vad som inte anses vara culpöst är inte enkel att utröna. På senare tid har FMI:s disciplinnämnd börjat tillämpa marknadsföringslagen mer direkt på fastighetsmäklarens marknadsföringsmaterial, som bygger på information från bland annat säljaren. Marknadsföringslagen har inte samma öppenhet för subjektiva element som i fastighetsmäklarlagen, vilket leder till en strängare aktsamhetsbedömning vid disciplinärenden. Således föreligger det en konfliktyta kring aktsamhetsnivån för fastighetsmäklarens hantering av information och dess användning vid marknadsföring. Det finns ingen tydlig gräns för var aktsamhetsnivån går. En bedömning behöver göras med hänsyn till konsumentskyddet i författningarna kontra hur långtgående ansvaret ska vara för en fastighetsmäklare, för att nå konsensus och uppnå en förutsägbar rättssäkerhet. Enligt vår mening är det oskäligt att applicera ett strikt ansvar på fastighetsmäklaren utifrån MFL. Men desto viktigare frågan är för någon av parterna desto högre grad av aktsamhet bör fastighetsmäklaren tillämpa med tanke på fastighetsmäklarens självständiga ansvar både i FML och MFL. Aktsamhetsnivån i praxis anpassas efter hur pass klandervärt fastighetsmäklarens beteende är men enligt oss bör även mer hänsyn tas till hur viktig en viss fråga är för parterna och framför allt hur påtaglig konsekvensen blir för den part som blir drabbad av fastighetsmäklarens oaktsamhet.The real estate agent must handle a large amount of information in each brokerage process. Some of the information is regulated by the real estate agent's duty to verify, which is regulated in chapter 3, section 15 in the Estate Agents Act. The information that falls outside the duty of control is covered by the general duty of care. Such information often comes from the seller, a tenant-ownership association, or another party. For various reasons, the information the real estate agent receives is not always correct. In older case law and preparatory works for the Estate Agents Act, there is a level of care in the general duty of care based on a negligence assessment, where the deciding factor is if the real estate agent had an excuse for not checking the accuracy in advance or had reason to suspect that something was wrong. Hence there is an opening for subjective elements in the Estate Agents Act. This negligence assessment stems from the usual principle in tort law. But the threshold for what is not considered negligent is not easy to ascertain. Recently, the Real Estate Inspectorate's disciplinary committee has begun to apply the Marketing Act more directly to the real estate agent's marketing material, which is based on information from, among others, the seller. The Marketing Act does not have the same openness to subjective elements as in the Estate Agents Act, which leads to a stricter assessment of due diligence in disciplinary matters. Thus, there is a conflict area regarding the level of care for the real estate agent's handling of information and its use in marketing. There is no clear limit to where the level of care goes. An assessment needs to be made regarding consumer protection in the constitutions versus how far-reaching the responsibility should be for a real estate agent, in order to reach a consensus and achieve a predictable legal certainty. In our opinion, it is unreasonable to apply a strict liability to the real estate agent based on the Marketing Act. But the more important the issue is for one of the parties, the greater the degree of care that the real estate agent should apply in view of the broker's independent responsibility in both the Estate Agents Act and the Marketing Act. The level of caution in practice is adapted to how reprehensible the broker's behaviour is, but in our opinion more consideration should also be given to how important a certain issue is to the parties and above all how obvious the consequence will be for the part affected by the broker's negligence.