Real estate valuation maps production wi̇th fuzzy logic method: Ankara-Mamak example

Yüksek Lisans TeziGelişmiş ülke ekonomileri incelendiğinde, taşınmaz değerlerinin belirlenmesi gelişmişlik göstergelerinden biridir. İnsan yaşamında, taşınmazların değerlemesi ve bu değerlerin vergiye aksedilmesi toplumların önemli ekonomik kaynaklarından biri olduğu gibi sosyal anlamda da önemli bir yere sahiptir. Türkiye'de taşınmaz değerlemesinin giderek önem kazanmasına rağmen günümüzde hala bilimsel bir sisteme oturtulmamış olup, taşınmaz değerinin saptanmasında kesin modellerden söz edilememektedir. Bir taşınmaza ait konumsal, yapısal, çevresel vb etkileri dikkate alarak değerlemenin gerçekçi, doğru ve güvenilir bir biçimde yapılması gerekmektedir. Ancak geleneksel değerleme yöntemleri bazı noktalarda yetersiz kalmaktadır. Değerlerin saptanmasında, kullanılan metotların uygulanabilirlik açısından eksiklik ve sıkıntılarını giderebilecek yeni bir yaklaşım arayışı geçmişten günümüze süregelmektedir. Teknolojinin giderek gelişmesiyle modellemeler bilgisayar teknolojileri ve yapay zekâ ile yapılmaya başlanmıştır. Modelleri oluşturan Yapay zekâ tekniklerinden biri olan Bulanık Mantık düşünceyi taklit eden ve taşınmaz değerleme konusunda sözel verilerin oluşturulan modele katılmasını sağlamasından dolayı taşınmaz değerleme için oldukça kullanışlıdır. Taşınmaz değerinin kolay ve doğru bir şekilde saptanabilmesi için değerleme uzmanının taşınmaza ait teknik bilgilerin yanı sıra sosyal, yasal ve taşınmazın konumsal bilgilerine kolaylıkla ulaşabileceği, analiz ve sorgulama yapabileceği bir bilgi sistemi oluşturulmalıdır. Bu bağlamda elde ki verilerin belirli ölçütlerde toplanması, sorgulanması, analiz edilmesi ve kullanıcıya sunulması amacıyla Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) geliştirilmiş önemli bir karar-destek sistemi oluşturulmuştur. CBS'nin taşınmaz değerleme açısından önem kazanan en büyük özelliği de mekânsal analizleri hızlı ve yüksek doğrulukla yapılabilmesidir. Bu çalışmada Ankara ili Mamak ilçesine bağlı Akşemsettin, Durali Alıç ve Cengiz mahallerinde yapay zeka tekniklerinin alt dalı olan Bulanık Mantık yöntemi ile değerleme çalışması yapılmıştır. Çalışma için MATLAB yazılımı Fuzzy LogicToolbox kullanılmış olup, toplamda 300 konuta ait piyasa değerleri toplanarak taşınmaz değerini etkileyen kriterler ile kurallar oluşturulmuş ve Bulanık mantık yöntemi ile değerleme çalışması yapılmıştır. Çalışma sonucunda piyasa değerleri ile bulanık mantık uygulama sonucunun %89.377 oranında örtüştüğü gözlenmiş ve taşınmaz değer haritası oluşturulmuştur. Yapılan tez ile Bulanık Mantık yönteminin taşınmaz değerlemede kullanılabilirliği ve yöntemin kullanılmasıyla doğru sonuçlara ulaşıldığı gözlemlenmiştirWhen the economies of developed countries are examined, determining the real estate values is one of the development indicators. In human life, the valuation of real estate and the reflection of these values on taxes have an important place in the social sense as well as one of the important economic resources of societies. Despite the increasing importance of real estate valuation in Turkey, it still has not been based on a scientific system today, and there is no definitive model for determining the real estate value. Considering the spatial, structural, environmental, etc. effects of a real estate, the valuation should be made in a realistic, accurate and reliable manner. However, traditional valuation methods are insufficient at some points. In the determination of values, the search for a new approach that can overcome the deficiencies and problems of the methods used in terms of applicability has been going on from the past to the present. With the gradual development of technology, models have started to be made with computer technologies and artificial intelligence. Fuzzy Logic, which is one of the Artificial İntelligence techniques that creates models, is very useful for real estate valuation, as it imitates thought and allows verbal data on real estate valuation to be included in the created model. In order to determine the value of the real estate easily and accurately, an information system should be established where the appraiser can easily access, analyze and query social, legal and spatial information of the real estate as well as technical information about the real estate. In this context, Geographic Information Systems (GIS) has been developed and an important decision-support system has been created in order to collect, query, analyze and present the data in certain criteria. The most important feature of GIS in terms of real estate valuation is that it can perform spatial analysis quickly and with high accuracy. In this study, an appraisal study was carried out with the Fuzzy Logic method, which is a sub-branch of artificial intelligence techniques, in Akşemsettin, Durali Alıç and Cengiz districts of Ankara province Mamak district. For the study, the MATLAB software FuzzyLogicToolbox was used, the market values of 300 houses in total were collected, the criteria and rules affecting the real estate value were created and the valuation study was carried out with the Fuzzy Logic method. As a result of the study, it was observed that the market values and the result of the fuzzy logic application overlapped by 89.377% and the real estate value map was created. With the thesis, it has been observed that the fuzzy logic method can be used in real estate valuation and correct results are achieved by using the method