Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Sebagai Dasar Perjanjian Kredit Jaminan Hak Tanggungan

Skripsi ini membahas tentang peraliohan hak atas tanah kepada pembeli ketika jual beli hak atas tanah digunakan sebagai jaminan perjanjian kredit. Metode penelitian yang digunakan sebagai jaminan. Perjanjian kredit metode penelitian yang digunnakan dalam penulisan skripsi ini adalah penelitian yuridis normatif dengan cara memfokuskan untuk melakukan pengkajian mengenai aspek hukum yang bersifat teoritis yang saat ini berlaku dan diterapkan, Penelitian ini dilakukan dengan metode deskriptif kualitatif. Keberadaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli pada dasarnya tidak ada yang salah, selama dilakukan dengan memperhatikan peraturan undang-undang, teori, dan asas terkait pembentukan suatu perjanjian. Namun Perjanjian Pengikatan Jual Beli merupakan perjanjian pengikatan yang dibuat di bawah tangan atau dihadapan notaris dan proses tersebut belum menghasilkan peralihan hak atas tanah secara sempurna. Keberadaan Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2016 yang mengatur tentang peralihan hak atas tanah, pada dasarnya hanya digunakan ketika munculnya suatu masalah dan sebagai panduan hakim-hakim dalam menangani suatu permasalahan terkait, namun ketika tidak timbul suatu permasalahan pada dasarnya yang digunakan sebagai dasar hukum peralihan hak atas tanah adalah undang-undang terkait. Analisa terkait adanya perbedaan regulasi antara Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dengan Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2016 untuk menentukan dasar hukum yang akan digunakan ketika adaya peralihan hak dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dianalisa dengan teori diskresi. Teori diskresi dalam penelitian ini memberikan jawaban bahwa keberadaan Surat Edaran Mahkamah Agung hakikatnya merupakan kekuasaan bebas (Freis Ermessen). Penelitian ini menyatakan bahwa Surat Edaran Mahkamah Agung merupakan suatu aturan kebijakan yang dikeluarkan oleh lembaga pemerintahan untuk menyelesaikan suatu permasalahan dan adanya kekosongan norma. Namun apabila undang-undang telah mengatur hal yang serupa dan masih relevan untuk diterapkan, maka keberadaan Surat Edaran Mahkamah Agung dapat dikesampingkan. Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang merupakan perjanjian pengikatan antara para pihak yang peralihan haknya belum terjadi secara sempurna, ketika digunakan sebagai jaminan kredit maka dapat menjadi penyebab tidak terpenuhinya prinsip kehati-hatian. Kebijakan internal bank yang menyebutkan bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang digunakan sebagai jaminan hak tanggungan dapat dilakukan dengan melalui proses pembuatan Cover Note. Hal ini dapat membawa bank dalam posisi yang dirugikan karena pembuatan Cover Note tidak menggantikan akta otentik apapun terkait proses jual beli seperti, akta jual beli atau sertifikat. Apabila terdapat debitor yang lalai atau tidak beritikad baik maka, Cover Note tersebut tidak dapat ditingkatkan menjadi suatu sertifikat. Keadaan tersebut menjadikan objek yang akan dijaminkan atau diikat dengan hak tanggungan masih bersifat menggantung, maka kedudukan bank sebagai kreditor sangat terancam sebagai kreditor konkuren yang tidak memiliki kedudukan istimewa ketika dalam proses kredit