Avaliação em massa do potencial de retorno econômico de terrenos urbanos por modelagem espacial

Com a crescente utilização das Tecnologias da Geoinformação, da Cartografia e dos Sistemas de Informações Geográficas, em estudos da área de Engenharia de Avaliações, especialmente no que se refere a estudos e trabalhos de elaboração de Planta Genérica de Valores. A pesquisa propõe uma nova perspectiva no uso dessas metodologias ao se apoiar em informações e conceitos do Cadastro Territorial Multifinalitário, para estruturar modelos espaciais para Receitas Globais de empreendimentos verticais ao invés da modelagem dos preços de suas unidades habitacionais, como se é comum encontrar na literatura. Além disso, e de forma análoga ao modelo de Receitas Globais, o estudo realiza uma modelagem espacial para Custos Globais de empreendimentos verticais e também para Taxas de Permuta de Áreas, isto no intuído de formular Índices de Potenciais Genéricos de Retorno para terrenos urbanos, sendo essa formulação fundamentada nos pressupostos do Método Involutivo usada na Engenharia de Avaliações. O propósito fim dessa abordagem é a criação de um produto cartográfico chamado de Planta do Potencial Genérico de Retorno, do qual se espera ser de fundamental utilidade para estudos de áreas urbanas que propiciam um melhor retorno econômico em investimentos de empreendimentos verticais, bem como uma ferramenta eficaz para estudos de zoneamento urbano, de uso e ocupação do solo, de fenômenos de gentrificação, e para planos diretores urbanos.With the increasing use of Geoinformation Technologies, Cartography and Geographic Information Systems, in studies in the area of Engineering of Evaluations, especially in what concerns studies and works of elaboration of Generic Plant of Values. The research proposes a new perspective on the use of these methodologies by relying on information and concepts from the Multifinal Territorial Cadastre, to structure spatial models for Global Revenues of vertical enterprises rather than the modeling of the prices of their housing units, as it is common to find in the literature. In addition, and in a similar way to the Global Revenue model, the study performs a spatial modeling for Global Costs of vertical ventures and also for Area Swap Fees, this intuition of formulating Generic Return Potential Indices for urban land, being this formulation based on the assumptions of the Involutive Method used in the Engineering of Real Estate. The purpose of this approach is the creation of a cartographic product called Generic Return Potential, which is expected to be of fundamental utility for studies of urban areas that provide a better economic return on investments of vertical enterprises, as well as a tool effective for studies of urban zoning, land use and occupation, gentrification phenomena, and for urban master plans