Reutilization of contaminated areas in the city of São Paulo: the participation of real estate market for the sustainable urban development

O novo Plano Diretor do município de São Paulo orienta o adensamento da cidade para as regiões intraurbanas, muitas delas de uso pretérito predominantemente industrial, e estabelece zonas de contenção para preservar as áreas verdes e de proteção ambiental, em tentativa de frear o espraiamento urbano e promover o desenvolvimento sustentável do município. Cidades como São Paulo, que experimentam a desindustrialização de seu território, depararam-se com a problemática das áreas contaminadas e a necessidade de reutiliza-las para suprir as demandas por moradias e serviços deste novo contexto urbanístico. A reutilização de áreas contaminadas para a produção imobiliária é uma prática presente tanto no mercado nacional quanto internacional e se mostra ainda mais vital dentro do cenário atual. A presente pesquisa visou caracterizar o panorama atual das áreas contaminadas no município de São Paulo, a participação do mercado imobiliário na reutilização dessas áreas e a elaboração de um guia para a incorporação imobiliária em áreas contaminadas. A metodologia de pesquisa consistiu no levantamento documental nos cadastros de áreas contaminadas da CETESB e do DECONT para caracterizar a participação do mercado imobiliário na reutilização de áreas contaminadas. Também incluiu vistas a processos administrativos para estudos de dois casos de reutilização de áreas para implantação de empreendimentos imobiliários, a fim de avaliar os procedimentos adotados pelas incorporadoras e a relevância ambiental e urbanística da reutilização dessas áreas. Foram realizados levantamentos bibliográficos que permitiram caracterizar a importância da reutilização de áreas contaminadas como ferramenta no desenvolvimento urbano sustentável e como este tema vem sendo tratado internacionalmente. O trabalho resultou no levantamento detalhado das áreas reutilizadas ou em processo de reutilização pelo mercado imobiliário, em plantas georreferenciadas com a distribuição espacial no município, em observações importantes sobre os procedimentos e as dificuldades das incorporadoras no processo de reutilização de áreas contaminadas. Também produziu um guia que apresenta informações técnicas, melhores práticas e recomendações para o desenvolvimento imobiliário em áreas contaminadas, que pode ser utilizado por incorporadores e como fonte de informação para o público em geral.The new Master Plan of the city of São Paulo directs the densification of the city to intra-urban regions, many of them predominantly industrial, and creates containment zones to preserve green areas and environmental protection, in an attempt to restrain urban sprawl and promote the city\'s sustainable development. Cities like São Paulo that experience the deindustrialization of their territory have faced the problematic of contaminated areas and the need to reuse them to meet the demands for housing and services in this new urban context. The reuse of contaminated areas for real state production is a practice present in both the national and international markets and even more vital in the current scenario. The present research aimed to characterize the current panorama of contaminated areas in the city of São Paulo, the participation of real estate market in the reuse of these areas and the elaboration of a guide for real estate development in contaminated areas. The research methodology consisted of a documentary survey in the registries of contaminated areas of CETESB and DECONT to characterize the participation of the real estate market in the reuse of contaminated areas. It also included analysis of administrative proceedings in two case studies of sites reutilization for the implementation of real estate projects, in order to evaluate the procedures adopted by the developers and the environmental and urban relevance of the reutilization of these areas. Bibliographical search was carried out to identify the importance of the reutilization of contaminated areas as a tool in sustainable urban development and how this theme has been treated internationally. The work resulted in the detailed survey of areas reused or under reutilization process by the real estate market, in georeferenced plants with the spatial distribution of these areas in the city, important observations about the procedures and difficulties of the developers in the process to reuse contaminated areas. It also produced a guide that presents technical information, best practices and recommendations on real estate development in contaminated areas, which can be used by developers and as a source of information for the public in general