Modelo de gestão de contratos para obras públicas habitacionais

O mercado do Macrossetor da Construção, e em particular o de edificações, tem passado por significativas transformações em sua conjuntura de mercado, caracterizado por um aumento da competitividade, e uma pressão para a redução decustos e prazos dos empreendimentos, associada às exigências de qualidade por parte dos consumidores, cada vez mais conscientes dos seus direitos.Se por um lado, o contexto exige uma mudança nos métodos gerenciais nas empresas construtoras, exige também uma mudança de mentalidade e de métodos de gerenciamento de projetos por parte dos órgãos públicos contratantes de serviços, em especial no que diz respeito às habitações de interesse social. Em que pese os aspectos positivos dos esforços do poder público e das empresas empreiteiras de serviços e obras, as instituições públicas ainda enfrentam problemas relevantes com relação a qualidade final das obras e os aditamentos dos preços e prazos dos contratos. Por outro lado, é comum observar relações comerciais tensas, prevalecendo uma mentalidade contratual onde o litígio é freqüente.A partir desse quadro, o presente trabalho desenvolveu um modelo para gerenciamento de contratos de construção de habitações, onde o poder público exerce seu poder de compra junto a empresas construtoras.Parte-se do princípio de que um sistema restrito para a garantia da qualidade pode ser exigido em um edital de licitações de obras públicas habitacionais. Esse sistema restrito incorpora elementos de controle de processo, baseados no Nível B do 20Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat, PBQP-H, princípios baseados na Lean Construction e aspectos complementares orientados ao gerenciamento dos contratos e condições de trabalho nos canteiros de obras. A hipótese de trabalho formulada propôs verificar, sinteticamente, os seguintes pontos: uma instituição pública, que contrata os serviços de obras pelo menor preço ofertado, pode através de um sistema restrito para a garantia da qualidade, exigido em edital,exercer efetivamente o seu poder de compra? Esse modelo de gestão pode garantir a qualidade final da edificação, mesmo que a empresa construtora não tenha adotado um sistema de gestão da qualidade? Sendo o edital um instrumento de caráter legal, que implica em compulsoriedade nas exigências, é possível criar um ambiente quemotive os profissionais envolvidos a criarem um ambiente sinérgico, que implique efetivamente em uma mentalidade orientada ao cliente?Baseada nessas premissas, a pesquisa foi conduzida pela implantação desse sistema restrito de garantia da qualidade em dois canteiros de obras de construções habitacionais, cada um sob responsabilidade de uma empresa. São discutidos os principais aspectos dessa implantação, e os principais resultados obtidos, dos quais sedestacam uma melhoria das relações entre contratante e contratada, um efetivo controle da qualidade dos materiais e processos construtivos, redução significativa dos prazos contratuais, integração das equipes de projetistas, executores, fornecedores e outros agentes envolvidos no empreendimento.The real estate market, specifically the building sector, has suffered expressive changes in its market concepts. This is due to an increase in competition and higher pressure on costs and terms reduction, together with emerging demands on quality from costumers, which present more and more consciousness about their own rights. By one hand, the actual circumstances demand a general change in managerial methods in building companies. By the other, they also require changes in mentalityand projects managerial methodologies from public agencies acting as contractors, specially in what concerns to social habitations. Despite of some positive aspects on current efforts from public agencies and service contractors, the public institutions still face relevant problems regarding to product final quality and contract prices and termsamendments. Besides, trade relations are commonly tense, on which prevails a contractual mentality of litigation.From this perspective, the following work has developed a model for habitationconstruction contracts management, whereby the public agencies will conduct fullprocurement power close to building companies. This model is based on the principle that a restricted quality assurance system shall be required on public habitations bids. This restricted system incorporates process control elements, based on B-level from the Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat - PBQP-H, as well as on Lean Construction and some complementary aspects comprising contract management and working conditions at work yards. 22 The hypothetical assumptions contemplate, synthetically, the following points: a publicinstitution,which engages construction services only by lowest price offer, may perform full procurement power through a restricted quality assurance system defined in public notices? This management model may assure final quality on constructions, even if the ontractor has not adopted any kind of quality management system? Assuming the public notices as a legal public instrument, which implies compelling on allrequirements, is it possible to create an environment which engages all involved employees into a common synergy and effective costumer- oriented mentality? Based on these points, essays have been conducted in order to implement this restricted quality assurance system in two building yards, each one in charge of a specific company. The main aspects regarding this actions are discussed, as well as the inferred results. Highlight is given to a general relationship improvement betweencontractor and contracted company, an effective quality control over construction materials and processes,expressive reduction of contractual terms and better integration among designers, executive staff, suppliers and other enterprise agents