Kjøpesentrenes strategi og verdsetting som følge av digitaliseringen av detaljhandelen

Digitalisering av handelen fører til et mer redusert behov for fysisk kontakt mellom kunde og vare før kjøp. Dette betyr imidlertid ikke at den fysiske butikken slik vi kjenner den kommer til å dø ut, det bør heller bli sett på som en mulighet til utvikling. Hvordan eiendomsselskapene som eier de norske kjøpesentrene responderer på denne muligheten, og hvilken betydning endringene i markedet vil få for eiendommenes verdsetting, blir undersøkt i denne oppgaven. For å møte endringene som den teknologiske utviklingen medfører for handelsbransjen, vil kjøpesentrene revitalisere sine sentre, for å opprettholde eller begrense fall i eiendomsverdien. Kjøpesentrene verdivurderes ofte ved bruk av nettokapitaliseringsmetoden, eller yield-metoden som den gjerne kalles for. Ved denne metoden divideres eiendommens netto leieinntekt på eiendommens yield. Disse to faktorene får dermed dirkete utslag på eiendommens verdi. For å opprettholde leieinntektene viser undersøkelsene i denne oppgaven at eiendomsselskapene legger sin strategi etter å få inn flere alternative leietakere til sine sentre. Gradvis vil andelen av tradisjonelle varehandelsaktører nedtrappes noe ved sentrene. Disse lokalene vil i hovedsak fylles med aktører innen trening, helse og velvære, offentlige leietakere og en økende andel av serveringssteder. Dette er aktører som bidrar til å skape opplevelser på sentrene. Gradvis vil også en andel av senterets eiendomsmasse, i større eller mindre grad avhengig av senterets lokasjon, konverteres og utvikles til andre formål. For at eiendommen skal oppnå en god verdi, bør yielden være så lav som mulig. Dess høyere risiko det er tilknyttet investeringer i eiendommen, dess høyere blir yielden. Dersom leietakermiksen er tungt påvirket av aktører innen tekstil- og skobransjen, vil investorene se på dette som en høyere risiko. Grunnen til det er at disse aktørene de senere årene har hatt en sterk nedgang i detaljhandelsomsetningen, samtidig som salget av disse varene øker på nett. Leietakermiksen slår dermed direkte ut på yielden ved verdsetting av eiendommen. Strategi for en god leietakermiks og best mulig opprettholdelse av leieinntektene, viser seg derved vesentlig for å opprettholde kjøpesentrenes eiendomsverdi. Denne oppgaven beskriver ved bruk av casestudie som forskningsmetode, hvordan aktørene legger sine strategier for leietakermiks og leieinntekter, og drøfter hvilke innvirkninger dette får for eiendomsverdien