DIRITTO DI PROPRIETÀ E DIRITTO DI EDIFICAZIONE DELLE PERSONE STRANIERE SUGLI IMMOBILI NELLA REPUBBLICA DI CROAZIA

Strane osobe koje su po raznim osnovama stekle ili imale pravo vlasništva na zgrade na građevinskom zemljištu u društvenom vlasništvu (1945.-1991.), dana 8. listopada 1991. po samom zakonu stekle su pravo vlasništva na zemljište koje pripada zgradi. Prema sadašnjem pravnom uređenju strane osobe stječu pravo vlasništva na nekretnine pod uvjetom uzajamnosti, ali se za stjecanje na temelju pravnog posla, pored toga, traži i suglasnost nadležnog ministra. Isto vrijedi za stjecanje prava građenja na izgrađenom i neizgrađenom građevinskom zemljištu jer se to pravo po izričitoj zakonskoj odredbi smatra nekretninom u pravnom pogledu, a zgrada je njegova pripadnost kao da je ono zemljište. Na određene nekretnine (poljoprivredna zemljišta, šume i šumska zemljišta i zaštićene dijelove prirode, i na isključena područja radi zaštite interesa i sigurnosti Republike Hrvatske) strane osobe ne mogu imati ili steći pravo vlasništva. Može se pretpostaviti da će u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju otpasti većina ovih ograničenja u korist fizičkih i pravnih osoba država članica Europske unije, što će se odnositi i na osobe država s kojima Republika Hrvatska ima ugovor s klauzulom najpovlaštenije nacije. Nema, međutim, prepreke, da se zakonom propiše opća zabrana prodaje zemljišta u vlasništvu države (takva zabrana već postoji za šume i šumska zemljišta), pa i za zemljište u vlasništvu jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave. Time se ne bi diskriminirale strane osobe, niti bi se ograničila sloboda kretanja kapitala, jer postoje pravne ustanove koje će načelno biti jednako dostupne domaćim i stranim osobama, koje omogućavaju ulaganje kapitala u poljoprivredno i građevinsko zemljište, i iskorištavanje zemljišta bez stjecanja prava vlasništva podizanjem dugogodišnjih nasada i stjecanjem prava vlasništva na zgrade i druge građevine.Foreign citizens that had acquired on different bases or had the right of ownership on constructions on building soil in social ownership (1945- 1991), acquired on October 8th, 1991 by the force of law the right of ownership on the soil pertaining to the construction. Under the present law foreign citizens can acquire the right of ownership on real estate subject to reciprocity condition, and, in case of acquisition on the basis of legal transaction, there are further conditions, one of which being consent of the competent minister. The same rules apply to acquisition of the right to build on built or non-built building soil since this right, according to explicit provision of the law, is considered to be real estate in legal sense, while any construction on it is considered to be its pertinence as if the right were soil. Foreign citizens cannot have nor acquire the right of ownership on certain real estates (agricultural soil, forests and forestry soils, areas of protected nature, and on territories that are excluded for reasons of protection of interests and safety of the Republic of Croatia). It is presumed that in accordance with provisions of the Stabilization and Accession Agreement most of this limitations will be eliminated in relation to physical and legal persons of the EU Member States. This liberalization will be extended to persons-nationals of states with whom the Republic of Croatia concluded treaty with clauses on the most privileged nation. However, there are no obstacles for the state to introduce by a legislative act a general prohibition of sale of soil in state ownership (such a prohibition already exists in relation to forest and forestry soil), and also for soil in ownership of units of local and regional self-government. Such a measure would not discriminate against foreign citizens, nor would it place limitations on the freedom of movement of capital, since there are legal institutes that are in principle equally accessible for both domestic and foreign persons, and that enable capital investments in agricultural and building soil as well as commercial use of soil, and acquisition of right of ownership on buildings and other constructions without establishing the right of ownership on soil itself.Ausländer, die aus verschiedenen Gründen Eigentumrecht auf Gebäude auf Bauland, das Gesellschaftseigentum ist, erworben haben oder es hatten (1945-1991), haben dem Gesetz nach am 8. Oktober 1991 das Eigentumrecht auf das Land, das zu dem Gebäude gehört, erworben. Nach heutigem Recht erwerben Ausländer das Eigentumrecht auf unbewegliche Sachen unter der Bedingung der Gegenseitigkeit, aber zum Erwerb auf Grund eines Rechtsgeschäfts wird außerdem die Zustimmung des zuständigen Ministers gefordert. Dasselbe gilt für den Erwerb des Baurechts auf bebautem oder unbebautem Bauland, denn dieses Recht betrachtet man nach ausdrücklicher Bestimmung von Rechts wegen als unbewegliche Sache, und das Gebäude gehört dazu als wäre es Bauland. Für bestimmte Immobilien (Agrarland, Wälder und Waldland und Naturschutzgebiete und Sperrgebiete zum Schutz der Interessen der Republik Kroatien) können ausländische Personen das Eigentumrecht nicht haben oder erwerben. Es kann angenommen werden, dass im Einklang mit dem Übereinkommen über Stabilisierung und Anschluss die Mehrzahl dieser Einschränkungen zu Nutzen natürlicher und juristischer Personen in Mitgliedstaaten der Europäischen Union wegfallen wird, was sich auch auf die Personen aus Staaten, mit denen die Republik Kroatien einen Vertrag mit der Klausel begünstigste Nationen hat, erstrecken wird. Es besteht allerdings kein Hindernis gesetzlich ein allgemeines Verbot des Verkaufs von Land, das Eigentum des Staates ist, aufzustellen (solch ein Verbot besteht bereits für Wälder und Waldland) ja, und auch für Land, das den Einheiten der lokalen und regionalen Selbstverwaltung gehört. Damit wären weder ausländische Personen diskriminiert, noch würde der Umlauf des Kapitals begrenzt, denn es bestehen Rechtsinstitute, die prinzipiell sowohl einheimischen als auch ausländischen Personen zugänglich sein werden und die Investition von Kapital in Agrar- und Bauland ermöglichen wird sowie die Nutzung des Landes ohne Erwerb des Eigentumrechts, die Anlage langjähriger Pflanzungen und den Erwerb des Eigentumrechts auf Gebäude und andere Bauten.Le persone straniere che su differenti basi hanno acquisito o sono titolari del diritto di proprietà su edifici in terreno edificabile di proprietà sociale (1945-1991), dal giorno 8 ottobre 1991 hanno acquistato per forza di legge il diritto di proprietà sul suolo pertinente l’edificio. Sotto la presente legge le persone straniere possono acquistare il diritto di proprietà sugli immobili a condizione di reciprocità e, nel caso di acquisizione sulla base di un atto legale, con altre condizioni, una delle quali è il consenso del ministro competente. Le stesse regole si applicano all’acquisto del diritto di edificazione su terreno edificabile edificato o non edificato poiché secondo l’esplicita disposizione della legge questo diritto è considerato essere immobile in senso giuridico, mentre qualsiasi costruzione su di esso è considerata essere sua pertinenza come se il diritto fosse il terreno. Le persone straniere non possono avere o acquistare il diritto di proprietà su certi immobili (terreno agricolo, boschi e terreni boschivi, aree di natura protetta, e su territori che sono esclusi per ragioni di protezione di interessi e di sicurezza della Repubblica di Croazia). È presumibile che secondo le disposizioni dell’Accordo di stabilizzazione e adesione molte di queste limitazioni saranno eliminate in relazione alle persone fisiche e giuridiche degli Stati membri dell’Unione Europea. Questa liberalizzazione sarà estesa a persone-nazionali di stati con cui la Repubblica di Croazia ha concluso trattati con clausole sulle nazioni privilegiate. Tuttavia non ci sono ostacoli per lo stato di introdurre con atto legislativo un divieto generale di vendita del terreno di proprietà statale (un tale divieto esiste già in relazione al bosco e al terreno boschivo), e anche per il terreno di proprietà di unità di autogoverno locale e regionale. Tale misura non discriminerebbe le persone straniere, né porrebbe limitazioni alla libertà di movimento di capitali, poiché ci sono istituti giuridici in via di principio egualmente accessibili per persone tanto domestiche quanto straniere, e ciò consente gli investimenti di capitali nel terreno agricolo ed edificabile, così come l’uso commerciale del terreno senza stabilire il diritto di proprietà sul terreno stesso, con uso di lunga durata e acquisto del diritto di proprietà su edifici e altre costruzioni