İstanbul Merkezi İş Alanı Ofis Kiralamanın Bulanık Mantık Yöntemi İle Mekansal Analizi.

Önerilen projenin amacı; İstanbul Merkezi İş Alanı (MİA)'nda yer alan finans, sigorta ve gayrimenkul sektörüne ait ofis alanı kira değerlerini belirleyen fiziksel, sosyo-ekonomik ve konumsal faktörlerin Bulanık Mantık (fuzzy logic) gibi gayrimenkul literatüründe oldukça yeni sayılan metodları kullanarak mekansal analizini yapmaktır. Akademik literatürde, “ofis kiralarını belirleyen faktörler” konusu yaygın olarak çalışılmış bir konudur. Özellikle, Amerika ve İngiltere'deki ofis piyasaları için oldukça fazla ve kapsamlı çalışmalar mevcuttur. Literatürde, Türkiye'deki ofis kiralarını belirleyen faktörlerin analizine yönelik sadece iki çalışma mevcuttur. Bu çalışmalardan ilkinde, Ustaoğlu (2003) hedonik fiyatlama metodunu kullanarak Ankara'daki ofis alanı kiralarının belirlenmesi üzerine çalışmıştır. Bu çalışmada, 2002 yılına ait kesitler arası veri kullanılmış ve log-lineer olarak tanımlanan hedonik fiyatlama fonksiyonu en küçük kareler yöntemi ile tahmin edilmiştir. İkinci çalışmada Oven ve Pekdemir (2006), faktör analizi metodunu kullanarak İstanbul'daki ofis alanı kiralarının belirlenmesi konusunda çalışmışlardır. Bu çalışmada, ofis alanı kiralarını belirleyen mekansal faktörler istatistiksel bir yöntem olan “faktör analizi” kullanılarak tanımlanmış fakat çalışma hem oldukça sınırlı sayıdaki ofis binalarını analiz etmiştir hem de konumsal faktörlerin Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS)'ne dayalı bir analizi gerçekleştirilmemiştir. Mevcut çalışmalarda, ofis kiralarını belirleyen fiziksel, sosyo-ekonomik ve konumsal faktörler, metropoliten alanlar genelinde ve ekonometrik regresyon analizi kapsamında incelenmiştir. Bu projede, gayrimenkul değerleme literatüründe çok yeni bir metod olan “fuzzy logic” (bulanık mantık) yöntemi ile ofis alanı kira değerleri belirlenecektir. Bulanık mantık metodunun uluslararası gayrimenkul değerleme literatüründeki uygulamaları da çok sınırlı olduğundan (Krol et al., 2007), projeden elde edilecek sonuçların uluslararası literatüre önemli katkıları olması beklenmektedir. Proje on iki ay süreli olup bir araştırmacı ile yürütülecektir. Projenin konusu gayrimenkul değerleme literatüründe oldukça yeni bir fikri barındırmaktadır. Projenin özgün değeri, ticari taşınmazların kira değerlerini belirleyen faktörlerin mekansal analizi konusunda oldukça yeni bir fikir ve bilimsel yöntem olan “bulanık mantık” metodunun ülkemizdeki ilk uygulamalarından biri olarak mevcut literatüre katkıda bulunmasıdır. Şüphesiz proje kapsamında yapılan çalışmalar uluslarası indekslerdeki dergi, kitap ve konferanslarda yayınlanabilecek kalitede olacaktır