Properties valuation in groups : An analysis of fair value in financial reporting

År 2005 blev det obligatoriskt för samtliga börsnoterade företag att upprätta sin koncernredovisning enligt IFRS. Detta medförde en ökad jämförbarhet mellan företag från olika länder vilket har lett till en redovisningsmässig harmonisering. För de koncerner med förvaltningsfastighetsinnehav, vars syfte är att generera hyresintäkter eller värdestegring, betydde det att fastigheterna ska värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Studien syftar till att studera principen om verkligt värde gällande förvaltningsfastigheter och avgränsas till koncernföretag noterade på NASDAQ OMX Stockholm. Urvalet består av nio företag och deras finansiella rapporter för räkenskapsåren 2015-2019 vilka granskas genom en kvalitativ fallstudie. För att kunna göra en likvärdig och jämförande bedömning av dessa används en mall innehållande sex frågor. Värdering till verkligt värde är huvudregeln i koncernredovisning och det redovisade företaget ska vid värdering av verkligt värde bedöma vad marknadspriset är. Om det finns liknande tillgångar och skulder på en aktiv marknad kan denna bedömning vara enkel att utföra. För marknader som exempelvis för förvaltningsfastigheter, vilka kräver bedömningar för att komma fram till ett verkligt värde, är det desto svårare. Aktörer kan ha ofullständig information som kan bidra till olika bedömningar om tillgångar och dess framtida värde. Upplysningskraven i IAS 40 är endast principbaserade, vilket ger företagen ett tolkningsutrymme. Företagen kan därtill använda sig av olika tillvägagångssätt och en jämförelse sinsemellan företag kan vara svår att göra för intressenter. Detta har vi erfarit i vår studie då företagen har använt sig av olika tillvägagångssätt i sina värderingsmetoder och att de i sina finansiella rapporter angett olika mängd information. Studien har även visat att de har använt sig av olika parametrar i sin beaktning för värdering till verkligt värde. Företag som innehar förvaltningsfastigheter uppmuntras till att använda sig av oberoende värderingsmän, men det är inget krav. Däremot ses en risk med att endast utföra en intern värdering av fastighetsbeståndet med hänsyn till under-/övervärdering. Detta kan då betyda att fastigheten värderas för lågt för att därefter kunna säljas till ett högre pris, vilket innebär att koncernen kan redovisa ett högre resultat eller tvärtom. Om värderingen istället utförs av en extern värderare kan tillförlitligheten öka. Det kan därför anses fördelaktigt att låta oberoende värderare göra bedömningen av tillgångens verkliga värde. Det är inte alla undersökta företag som har använt sig utav oberoende värderare, utan ibland bara till en viss del, medans andra har använt sig av externa värderare för hela fastighetsbeståndet. 5 Studien har visat att företag värderar på olika sätt, både gällande värderingsmodell, beräkningar samt intern- och extern värdering därav dras vår första slutsats. Verkligt värde skiljer sig åt mellan företag som innehar förvaltningsfastigheter eftersom standarderna är principbaserade. Då samtliga företag presenterar en värdering till nivå 3 i IFRS 13:s värderingshierarki, dras slutsatsen att det inte med säkerhet går att fastställa att företag noterade på NASDAQ OMX Stockholm följer standarderna till fullo då det torde vara möjligt att värdera en del av sina fastighetsinnehav genom indata på nivå 2. Centrala begrepp: Förvaltningsfastigheter, IAS 40, IFRS 13, verkligt värde, marknadspris, värderingshierarki, extern värdering, intern värdering. In 2005, it became mandatory for all listed companies to prepare their consolidated financialstatements in accordance with IFRS. This led to increased comparability between companiesfrom different countries, which has led to accounting harmonization. For those groups withinvestment property holdings, the purpose of which is to generate rental income or increase invalue, this means that the properties must be valued at fair value in accordance with IAS 40.The study aims to examine the principle of fair value regarding investment properties and islimited to Group companies listed on NASDAQ OMX Stockholm. The sample consists of ninecompanies and their financial reports for the financial years 2015-2019, which are examinedthrough a qualitative case study. In order to be able to make an equivalent and comparativeassessment of these, a template containing six questions is used.Valuation at fair value is the main rule in consolidated accounts and the reported company mustassess the market price when valuing fair value. If there are similar assets and liabilities in anactive market, this assessment can be easy to perform, but in markets such as investmentproperties that require many assessments to arrive at a fair value, it is all the more difficult.Actors may have incomplete information that may contribute to different assessments of assetsand their future value.The disclosure requirements in IAS 40 are only principle-based, which gives companies a roomfor interpretation. In addition, companies can use different approaches and a comparisonbetween companies can be difficult for stakeholders. We have experienced this in our study asthe companies have used different approaches in their valuation methods and that they havestated different amounts of information in their financial reports. The study has also shown thatthey have also used various parameters in their consideration for valuation at fair value.Companies that own investment properties are encouraged to use independent valuers, but thisis not a requirement. On the other hand, there is a risk of only performing an internal valuationof the property portfolio with regard to undervaluation or overvaluation. This can then meanthat the property is valued too low to be subsequently sold at a higher price, which means thatthe Group can report a higher result or vice versa. If the valuation is instead performed by an 4external valuer, the reliability may increase. It can therefore be considered advantageous to letindependent valuers make the assessment of the asset's fair value. Not all companies surveyedhave used independent valuers, but sometimes only to a certain extent, while others have usedexternal valuers for the entire property portfolio.The study has shown that companies value in different ways, both in terms of valuation model,calculations and internal and external valuation, from which our first conclusion is drawn. Fairvalue differs between companies that own investment properties because the standards areprinciple-based. As all companies present a valuation to level 3 in IFRS 13's valuationhierarchy, it is concluded that it is not possible to establish with certainty that companies, listedon NASDAQ OMX Stockholm, fully comply with the standards as it should be possible tovalue some of their property holdings through level 2 input