The strategy and valuation of shopping centers as a result of the retail digitization

Digitalisering av handelen fører til et mer redusert behov for fysisk kontakt mellom kunde og vare før kjøp. Dette betyr imidlertid ikke at den fysiske butikken slik vi kjenner den kommer til å dø ut, det bør heller bli sett på som en mulighet til utvikling. Hvordan eiendomsselskapene som eier de norske kjøpesentrene responderer på denne muligheten, og hvilken betydning endringene i markedet vil få for eiendommenes verdsetting, blir undersøkt i denne oppgaven. For å møte endringene som den teknologiske utviklingen medfører for handelsbransjen, vil kjøpesentrene revitalisere sine sentre, for å opprettholde eller begrense fall i eiendomsverdien. Kjøpesentrene verdivurderes ofte ved bruk av nettokapitaliseringsmetoden, eller yield-metoden som den gjerne kalles for. Ved denne metoden divideres eiendommens netto leieinntekt på eiendommens yield. Disse to faktorene får dermed dirkete utslag på eiendommens verdi. For å opprettholde leieinntektene viser undersøkelsene i denne oppgaven at eiendomsselskapene legger sin strategi etter å få inn flere alternative leietakere til sine sentre. Gradvis vil andelen av tradisjonelle varehandelsaktører nedtrappes noe ved sentrene. Disse lokalene vil i hovedsak fylles med aktører innen trening, helse og velvære, offentlige leietakere og en økende andel av serveringssteder. Dette er aktører som bidrar til å skape opplevelser på sentrene. Gradvis vil også en andel av senterets eiendomsmasse, i større eller mindre grad avhengig av senterets lokasjon, konverteres og utvikles til andre formål. For at eiendommen skal oppnå en god verdi, bør yielden være så lav som mulig. Dess høyere risiko det er tilknyttet investeringer i eiendommen, dess høyere blir yielden. Dersom leietakermiksen er tungt påvirket av aktører innen tekstil- og skobransjen, vil investorene se på dette som en høyere risiko. Grunnen til det er at disse aktørene de senere årene har hatt en sterk nedgang i detaljhandelsomsetningen, samtidig som salget av disse varene øker på nett. Leietakermiksen slår dermed direkte ut på yielden ved verdsetting av eiendommen. Strategi for en god leietakermiks og best mulig opprettholdelse av leieinntektene, viser seg derved vesentlig for å opprettholde kjøpesentrenes eiendomsverdi. Denne oppgaven beskriver ved bruk av casestudie som forskningsmetode, hvordan aktørene legger sine strategier for leietakermiks og leieinntekter, og drøfter hvilke innvirkninger dette får for eiendomsverdien.Digitization of retail leads to a more reduced need for physical contact between customer and product before purchase. However, this does not mean that the physical store as we know it will die out, it should rather be seen as an opportunity for development. How the real estate companies that own the Norwegian shopping centers respond to this opportunity, and what significance the changes in the market will have for the valuation of the properties, is examined in this thesis. In order to meet the changes that technological development entails for the trading industry, the shopping centers will revitalize their centers, in order to maintain or limit falls in property value. The malls are often valued using the net capitalization method, or the yield method as it is often called. This method divides the property's net rental income by the property's yield. These two factors thus have a direct effect on the value of the property. In order to maintain the rental income, the surveys in this thesis show that the real estate companies lay down their strategy after bringing in more alternative tenants to their centers. Gradually, the proportion of traditional retailers will be reduced somewhat at the centers. These premises will mainly be filled with tenants in exercise, health and wellness industry, public tenants and an increasing proportion of restaurants. These are tenants who contribute to creating experiences at the centers. Gradually, a share of the center’s property stock, to a greater or lesser degree depending on the center’s location, will also be converted, and developed for other purposes. In order for the property to achieve a good value, the yield should be as low as possible. The higher the risk associated with investing in the property, the higher the yield. If the tenant mix is heavily influenced by players in the textile and footwear industry, investors will view this as a higher risk. The reason for this is that these tenants have in recent years had a sharp decline in retail sales, at the same time as sales of these goods are increasing online. The tenant mix thus directly affects the yield when valuing the property. The strategy for a good mix of tenants and the best possible maintenance of rental income thus proves essential for maintaining the shopping value of the shopping centers. Using a case study as a research method, this thesis describes how the actors lay out their strategies for tenant mix and rental income and discusses the effects this has on property value.M-EUT