Financing sustainable upgrading through densification in housing cooperatives

Denne oppgaven belyser muligheter og utfordringer knyttet til finansiering av bærekraftig oppgradering gjennom fortetting i eksisterende borettslag. Eldre blokkbebyggelse utgjør en stor andel av boligmassen i Oslo. Oppgradering for økt energistandard, universell utforming og andre tiltak som bidrar til bedre bokvalitet er nødvendig for å sikre gode boliger for fremtiden. Oppgradering kan føre til reduserte klimagassutslipp, økt verdi på boligene, reduserte bokostnader og høyere trivsel og tilgjengelighet. Imidlertid er det krevende å få tilstrekkelig flertall for omfattende oppgradering som medfører betydelige økninger i fellesgjeld. Mange borettslag fra etterkrigstiden har store tomter med forholdsvis lav utnyttelsesgrad. Inntekter fra et fortettingsprosjekt på egnede utendørsarealer kan bidra med finansiering til nødvendig oppgradering. Oppgaven er utarbeidet som en casestudie med intervjuer av styreledere i seks borettslag med forskjellig byggeår og beliggenhet i Oslo kommune. Fortetting krever i mange tilfeller omregulering, og derfor omfatter studien intervjuer med ansatte i Plan- og bygningsetaten. Flere av styrelederne i casestudien oppgir at bygningsmassen bærer preg av tiden den ble bygget i. Borettslagene har stort sett gjennomført løpende vedlikehold og helt nødvendig rehabilitering. Videre opplyser flere styreledere at oppgradering blir satt på vent av økonomiske årsaker. Ingen av borettslagene har vurdert fortetting som finansieringskilde til oppgradering. Imidlertid utelukker ikke styrelederne at det kan være aktuelt på lengre sikt. Fem av seks styreledere mener borettslaget har arealer som egner seg for fortetting, men ingen vil bygge ned grøntarealer. Studien indikerer at det er et urealisert potensial for å finansiere oppgradering av eldre borettslag gjennom fortetting. Flere av borettslagene ligger i bydeler med relativt høye boligpriser, slik at finansieringsbidraget ved fortetting kan være betydelig. Fortetting kan, i tillegg til inntekter til oppgradering, gi økte kvaliteter som for eksempel et mer variert boligtilbud og utearealer med økt bruksverdi. Intervjuene viser at det er flere utfordringer som må løses for at modellen skal kunne realiseres i praksis. Fortetting er kontroversielt og vil trolig møte mye motstand fra beboerne. Det er krevende å utforme løsninger som er tilpasset beboernes varierende behov og preferanser som avhenger av alder, økonomi og av hvor lenge de ser for seg å bo i borettslaget. Omfattende medvirkning fra beboerne fra start er nødvendig for å få et godt og stedstilpasset prosjekt som kan få nødvendig flertall i generalforsamlingen. Fortettingsprosjekter er komplekse, og borettslag er i de aller fleste tilfeller avhengig av hjelp og støtte fra eksterne aktører. Myndigheter og organisasjoner som NBBL og boligbyggelag kan spille en rolle, blant annet ved å markedsføre hvilke muligheter som ligger i modellen. Videre kan de bidra med økonomisk og/eller faglig kapasitet til nødvendig utredning og planlegging. Fortetting krever ofte omregulering som er forbundet med betydelige kostnader og stor risiko. Kommunen kan legge til rette for oppgradering finansiert ved fortetting ved utarbeiding av områdereguleringsplaner i områder med gamle borettslag.This thesis sheds light on opportunities and challenges related to financing sustainable upgrading of housing cooperatives through densification. A large share of the existing housing stock in Oslo consists of older multifamily buildings. Upgrading for increased energy standard, universal design and other measures that contribute to higher housing quality is necessary to ensure that these apartments provide good homes for the future. Upgrading can lead to reduced greenhouse gas emissions, increased property values, reduced energy costs and higher accessibility and well-being. However, it is demanding to achieve sufficient support within a cooperative for comprehensive upgrading which means significant increases in shared debt. Many housing cooperatives from the post-war period own large plots with relatively low density. Revenues from a densification project on outdoor areas can contribute with considerable funding for necessary upgrading of the existing housing stock. The thesis is structured as a case study consisting of interviews with board chairmen in six housing cooperatives with different locations and year of construction in the municipality of Oslo. Densification in many cases requires changes in zoning plans. To cover this aspect the study includes interviews with employees at the municipal planning authorities in Oslo.M-EUT