Real Estate Private Debt Funds

Efter det senaste decenniets våg av ökade regulatoriska krav på banker har kreditfonder vuxit fram som ett alternativ till bank- och kapitalmarknadsfinansiering för fastighetsbolag. Fenomenet är förhållandevis nytt i Sverige, med bara en kreditfond som har ett uttalat fokus på seniora säkerställda fastighetskrediter. Med ett sekventiellt blandat tillvägagångssätt tar denna studie sikte på att öka förståelsen för utbudet och efterfrågan av fastighetsfinansiering som tillhandahålls av kreditfonder. Den kvantitativa studien utgörs av en enkätundersökning med svar från 40 svenska fastighetsbolag om deras uppfattning om kreditfonder i jämförelse med banker och kapitalmarknaden. Den kvalitativa studien består av semistrukturerade intervjuer med: (1) fastighetsbolag av olika storlek utvalda från enkätundersökningen, (2) en av Sveriges största investerare i en fastighetskreditfond för att öka förståelsen för utbudet av kreditfonder, och (3) Finansinspektionen i syfte att fånga deras syn på kreditfonder som finansieringsalternativ, och dess påverkan på finansiell stabilitet. Studien tar avstamp i ekonomisk teori, däribland pecking order, stordriftsfördelar och inträdesbarriärer. Studien visar att svenska fastighetsbolag anser att kreditfondsfinansiering ofta är dyrare än likvärdig finansiering hos banker. Fastighetsbolagen är dock överens om att kreditfonder kan erbjuda längre löptider än både banker och kapitalmarknad. Längre löptider visar sig dock inte vara en drivande faktor för ökad efterfrågan på kreditfondsfinansiering. De löptider som erbjuds av banker och kapitalmarknaden är för de flesta fastighetsbolag tillräckliga. Investerare tycker att avkastningen som kreditfonder genererar gör dem till ett attraktivt finansieringsalternativ, men pekar på ovisshet kring i vilket fack kreditfonder passar in i en investerares investeringsportfölj. Detta pekas ut som en anledning till att investerarbasen inte är bredare. Finansinspektionen ser positivt på kreditfonder som alternativ finansiär till banker och kapitalmarknaden. Risken sprids över fler aktörer, vilket är positivt från ett stabilitetsperspektiv. Sammanfattningsvis indikerar studien att den svenska bank- och kapitalmarknaden har konkurrenskraftiga villkor och att kreditfonder bör justera sina prisnivåer, finansieringsvillkor och rapporteringskrav för att efterfrågan på deras produkt ska bli starkare. I annat fall kommer kreditfonder förbli en finansieringsform som fastighetsbolag använder i brist på andra alternativ.Credit funds (also referred to as private debt funds) for commercial real estate financing have become increasingly popular as an alternative to banks and the capital markets. Following a wave of increased regulation increasing banks’ capital requirements, credit funds are set up to compete with banks for commercial real estate lending. The phenomenon is still rather small in Sweden, with only one large credit fund targeting senior secured commercial real estate financing. With a sequential mixed method approach, this study aims to increase the understanding of the demand and supply of commercial real estate debt provided by credit funds. The quantitative part involves surveying 40 Swedish commercial real estate companies about their perception of credit funds compared to banks and the capital markets. The qualitative part consists of semi-structured interviews with: (1) commercial real estate companies of different size selected from the survey sample, (2) one of Sweden’s largest credit fund investors, to increase the understanding on the supply of credit funds, and (3) The Swedish Financial Supervisory Authority (SFSA) (sv. Finansinspektionen) to capture their view on credit funds as an asset class, and its implications on financial stability. The study discusses economic theory, e.g., pecking order, economies of scale and entry barriers. The study shows that the Swedish commercial real estate companies find credit fund financing more expensive than bank financing in most cases. They all agree that credit funds offer longer maturities than both banks and the capital markets. However, it turns out that longer maturities are not necessarily a driver of the demand for credit fund financing. Maturities offered by banks and capital markets are regarded as sufficient by most commercial real estate companies. Investors find the returns and volumes provided by real estate credit funds attractive, but points at uncertainties regarding where credit funds fit in an institutional investors’ portfolio. This might be the reason the investor base is not larger. SFSA looks favourably at credit funds entering the market for real estate financing. It spreads the risk over more actors, which is positive from a financial stability standpoint. All in all, the study indicates that the Swedish banking system and the Swedish capital markets offer competitive financing terms, and that credit funds will have to adjust their prices, financing terms, and reporting requirements for the demand for credit fund financing to increase. Otherwise, they will remain a form of financing real estate companies use in absence of other alternatives