Factors of guidance in investment decisions for a real estate company operating with public property : A case study in collaboration with Ledstången Stockholm AB

Intresset för samhällsfastigheter har ökat avsevärt på senare år. Långa hyreskontrakt med offentligt finansierade hyresgäster gör att segmentet ses som en trygg investering med stabila kassaflöden. Svenska samhällsfastigheter AB delägs av Ledstången och är ett av bolagen som investerar i samhällsfastigheter. När bolaget står inför nya fastighetsförvärv genomgår potentiella objekt en process för beslutsfattande. Processen inkluderar analys av marknadsdata och ett antal investeringsparametrar för att bedöma om det är värt att genomföra affären. Syftet med denna studie är att komma fram till i vilken grad givna faktorer som drift- och underhållskostnader, kontrakterad hyra, belåningsgrad, inflation, exit yield samt marknadsvärde påverkar en portföljs IRR och cash-on-cash samt vilka andra faktorer utöver dessa som är vägledande vid investeringsbeslut. Detta gjordes genom att analysera tre olika fastighetsportföljer och tre enskilda fastigheter till salu på marknaden i april 2021 med hjälp av en kalkylmodell i Microsoft Excel där data för de portföljer och samhällsfastigheter som ingår i materialet matades in. Fastighetsportföljerna värderades utifrån kassaflödesmetoden och nyckeltalen IRR och cash-on-cash presenterades för de potentiella förvärven. Utöver detta analyserades mäklarprospekt för de olika marknadsobjekten för att belysa de faktorer som excelmodellen inte tar hänsyn till. Resultatet av fallstudien visar vilken av fastigheterna och portföljerna som redovisade starkast respektive svagast nyckeltal. Vidare genomfördes en känslighetsanalys med olika antaganden på drift- och underhållskostnader, marknadsvärde, kontrakterad hyra, exit yield, belåningsgrad och inflation för att belysa osäkerheten i en ekonomisk kalkyl och den påverkan detta har på nyckeltalen. Resultatet av känslighetsanalysen visar att en liten förändring av exit yield medför en mycket stor skillnad i marknadsvärdet och att bashyran var den mest kritiska parametern i sin påverkan på nyckeltalet IRR av de parametrar som ingick i känslighetsanalysen.The demand for public property in Sweden has increased significantly in recent years. It is considered a safe investment with long-term leases that generate a stable cash flow over time. Svenska samhällsfastigheter AB is co-owned by Ledstången and are one of the companies that invest in public properties. When the company is facing new acquisitions, potential objects undergo a certain process of investment analysis. This process includes analysis of market data as well as several investment parameters, to assess whether or not it is worth carrying out the transaction. This study aims to determine to what extent factors such as operating- and maintenance cost, contracted rent, loan-to-value ratio, inflation, exit yield and market value affect the IRR and cash-on-cash of a portfolio. Also to determine other factors that can be of guidance in investment decisions. This was done by analyzing three different real estate portfolios of interest to Ledstången by inputting relevant data for each portfolio in a Microsoft Excel calculation model as well as three other properties for sale on the market in April of 2021. The value of each portfolio and property was calculated based on the cash flow method, and the key figures IRR and cash-on-cash were presented for each of the new potential acquisitions. In addition to this, broker brochures were analyzed for the various objects to shed light on the factors that the model in excel could not take into account. The result of this case study showed which of the real estate portfolios and properties reported the strongest and weakest IRR, furthermore a sensitivity analysis was carried out with different assumptions on operating- and maintenance cost, market value, contracted rent, loan-to-value ratio, and inflation to shed light on the uncertainty of an economic calculation and the impact this has on its key figures. The results of the sensitivity analysis showed that only a small change in exit yield entails a large difference in the market value and that the contracted base rent was the most critical parameter in its impact on the key figure of IRR out of all the parameters included in the sensitivity analysis