Koronapandemian vaikutukset Suomen toimitilamarkkinoilla

Maailmanlaajuisen koronapandemian puhjetessa ilmeni nopeasti erilaisia tilankäytön trendejä, kuten etätyöskentely ja työn monipaikkaisuus sekä kasvanut hyödykkeiden verkkokauppa. Nämä trendit heijastuvat myös toimitilamarkkinoille. Tässä työssä tarkastellaan koronakriisin vaikutuksia toimitilamarkkinoilla. Tämä opinnäytetyö tehtiin toimeksiantona kiinteistökehitysalan yritykselle Terwa Kiinteistökehitys Oy:lle. Työn tarkoituksena oli tutkia, miten toimeksiantaja voisi kehittää tuotteitaan ja palveluitaan kriisin muuttamassa markkinatilanteessa asiakkaiden tarpeisiin vastaaviksi. Tavoitteena oli kartoittaa mahdollisia kiinteistömarkkinoiden muutostrendejä ja yritysten tilatarpeita Oulun alueen yrityksissä. Lisäksi tavoitteena oli tutkia tärkeimpiä yritysten sijoittumiseen vaikuttavia tekijöitä. Tietoperusta rajattiin tarkastelemaan yritysten sijaintitekijöitä ja toimitilamarkkinoita. Tietoperusta muodostuu sijaintiteorioista ja muista yritysten sijoittumiseen vaikuttavista tekijöistä. Toimitilamarkkinoiden osiossa tarkastellaan toimitilamarkkinoiden muodostumista, siellä toimivia osapuolia ja markkinoiden dynamiikkaa. Kiinteistösijoitusmarkkinoiden näkymissä tarkastellaan toimitilamarkkinoiden tulevaisuutta ja trendejä nykyisen markkinatiedon pohjalta. Oulun kiinteistömarkkinaosiossa tarkastellaan aluksi koko Suomen tilannetta talouden, rakentamisen ja väestön näkökulmasta edeten samalla teemalla Oulun alueen tarkasteluun. Empiirinen tutkimus toteutettiin kvantitatiivisena kyselytutkimuksena. Tutkimusaineisto kerättiin alkuvuodesta 2021 verkkokyselyn ja puhelinhaastattelun avulla. Tutkimukseen vastasi 25 yritystä Oulun alueelta. Vastausprosentti oli 28 %, mikä jäi alhaiseksi. Tutkimusote perustui toimeksiantajan harkinnanvaraiseen näytteeseen, minkä vuoksi tutkimuksen tuloksia ei voitu yleistää vastaamaan koko Oulun alueen yrityskenttää. Empiirisen tutkimuksen perusteella valtaosalla tutkittavista yrityksistä tilojen tarve ei ollut muuttunut koronapandemian vaikutuksesta. Tilojen ominaisuuksista ilmeni vahvimmin tarve omille työhuoneille, neuvotteluhuoneille ja korkealle tilalle. Tutkittavien yritysten tärkeimmäksi sijaintitekijäksi nousi liikenteellinen saavutettavuus. Tutkimustuloksista on osittain havaittavissa toimitilamarkkinoilla esiin tulleita trendejä, kuten rauhalliset työtilat sekä korkeaa tilaa vaativat logistiikkatilat. Osa yrityksistä ei välttämättä vielä tarkkaan tiedä tilatarvettaan, sillä tilojen määrää on vaikea arvioida kriisin aikana. Tästä syystä kriisin vaikutukset toimitiloihin tullaan näkemään vasta muutaman vuoden aikajaksolla.With the outbreak of the global corona pandemic crisis, various trends in the use of space quickly emerged, such as teleworking and multi-local working, as well as increased e-commerce. The effects of these also extend to the real estate markets. This work examines the impact of the corona crisis on the real estate market. This thesis was conducted for the real estate development company Terwa Kiinteistökehitys Oy. The purpose of the work was to find out how the case company could develop its products and services to meet the needs of customers in the market situation changed by the crisis. The aim was to examine possible real estate market trends and companies' space needs for companies in the Oulu region. In addition, the aim was to investigate factors affecting the location of the companies. The data base was defined to examine the location factors of companies and the real estate markets. The data base consists of location theories and other factors affecting the location of companies. The real estate markets section examines the formation of the real estate market, the parties operating there and the market dynamics. The outlook for the real estate investment market examines the future and trends of the real estate market on the basis of current market information. The Oulu real estate market section first examines the situation in Finland as a whole from the perspective of the economy, construction and population, proceeding on the same topics to examine the Oulu region. The empirical study was conducted as a quantitative survey. The research material was collected from the beginning of 2021 by means of an online survey and a telephone interview. 25 companies from the Oulu region responded to the survey. The response rate was 28% which remained low. The research approach was based on the case company’s subjective sample, which is why the results of the research could not be generalized to correspond to the business field in the entire Oulu region. Based on empirical research, the majority of the companies needs for premises has not changed as an impact of the corona pandemic. Features of the premises appeared strongest as a need for own offices, meeting rooms and a high space in a property. Transport accessibility became the most important location factor for the companies surveyed in this research. In the results of the research, emerged trends in the real estate markets such as quiet workspaces and high space demanding logistics premises are partially noticeable. Some companies may not be yet aware of exact needs for the space, as it is difficult to estimate the number of premises during the crisis. Therefore, the impact of the crisis on premises will not be seen until a few years