Asunto-osakeyhtiön strategian laadinta johtamisen työkaluksi

Suomessa käytössä oleva asunto-osakeyhtiö on maailmanlaajuisesti uniikki asumisen ja huoneiston omistamisen muoto. Lähes 90 000 asunto-osakeyhtiötä on kuitenkin osin kriisissä. Rakennukset ovat suurilta osin iäkkäitä ja kunnossapitotoiminnassa on ollut puutteita. Korjauksien laiminlyönneistä johtuen korjausvelka on keskimäärin kasvanut vuosien ajan. Hyvällä suunnittelulla, nykytilan ymmärtämisellä ja tulevaisuuden tiedostamisella voidaan auttaa niin taloudellista kuin myös kunnossapidollista toimintaa. Strategian laatiminen asunto-osakeyhtiöiden johtamisen työkaluksi on vielä melko uusi tapa, mutta hyvin yleisesti jo suositeltu. Kehitystehtävän tarkoituksena oli toteuttaa strategiaprosessi ja luoda strategia kahdelle pienellä kylällä sijaitsevalle noin 20 huoneiston asunto-osakeyhtiölle. Tavoitteena oli, että strategiaa tulisi pystyä hyödyntämään nykytilanteen tiedostamisessa ja tulevaisuuden suunnittelussa. Tutkimusongelmana oli yhteisen suunnitellun tulevaisuuden suunnan puuttuminen sekä vähäinen aktiivisuus asunto-osakeyhtiöiden toimintaan. Tutkimuskysymyksiksi muodostuivat miten yhteinen suunta auttaa taloyhtiön johtoa ja osakkaita kehittämään yhtiön toimintaa kohti parempaa suuntaa sekä miten taloyhtiölle saadaan aktiivisuutta lisäämällä yhteinen suunta eli tahtotila? Teoreettinen viitekehys rakentui strategisten maailmankuvien hyödyntämisestä prosessissa. Strategia luotiin rationaalisen maailmankuvan kautta suunnittelulähtöisesti, jolloin strategiassa keskityttiin analyyseihin ja tekniikoihin nykytilan ja tavoitteiden määrittelemiseksi. Postmoderni maailmankuva puolestaan tuo strategian luontiin näkökulmaa asukkaiden näkökulmasta. Prosessissa käytettiin strategiatyökalu- teoriaa, jolloin tarvittavat työkalut valikoituvat halutun suunnan myötä. Kunnossapito- ja huoltotoiminta muodosti strategialle myös tarvittavat suuntaviivat. Tutkimus oli tosielämän ongelmaan pohjautuva kehitystyö, jossa tutkija oli aktiivisen toimijan roolissa. Asunto-osakeyhtiön jäsenillä oli olennainen osa kehitystyötä. Tästä syystä tutkimukseksi valikoitui konstruktiivinen toimintatutkimus. Aineistonkeruumenetelmänä olivat asukaskyselyt, oma havainnointi, SWOT- ja PESTEL- analyysi. Aineiston analyysinä käytettiin sisällönanalyysiä. Aineiston perusteella taloyhtiöille luotiin toimintaa ohjaavat missio, visio ja yhteiset arvot. Asukaskyselyn perusteella saatujen nykytila-analyysin ja tahtotila-analyysin avulla löydettiin eniten kehittämistä vaativat kohteet. Arvojen, mission, vision ja kehityskohteiden perusteella luotiin taloyhtiöille strategiat. Seurantaa eri näkökulmien kautta toteutetaan Balanced scorecard- työkalun avulla. Asunto-osakeyhtiöiden tilanteet aineistojen perusteella hahmottui haasteellisiksi. Varsinkin avoimuutta, viestintää sekä luottamusta asukkaiden ja taloyhtiöiden hallituksen välillä on kehitettävä. Taloyhtiöiden osakkaat olivat mielellään mukana prosessissa ja aktiivisuus selvästi lisääntyi. Yhtiökokoukset näkivät strategian auttavan toiminnan kehittämisessä ja toteuttamisessa sekä aktiivisuuden lisäämisessä. Kehitystehtävän tuotoksena oli kirjallinen strategia sisältäen arvot, mission, vision sekä strategiset toimenpiteet. Lisäksi strategiaan liitettiin huoltokirja, pitkäntähtäimen kunnossapitosuunnitelma eli PTS sekä pelastussuunnitelma. Hallinnon työkaluksi annettiin Balanced Scorecard. Kehitystyö toi merkittävää kehitystä taloyhtiöiden toimintaan ja prosessi on sovellettavissa myös toisiin taloyhtiöihin sujuvasti