La valutazione immobiliare dei monasteri nell’ipotesi di riuso funzionale

A convent is not to be intended as pure private property; it is therefore impossible to define a real estate market for it. Once defined a building renovation project, usually generated by compatible uses expressed by the local social demand for spaces, the value of aconvent in the current state of affairs usually matches the transformation one. Thisis the result of a conceptual elaboration wishing to calculate the final value of a convent, ready to be reused. If we assume that there is no market price for a convent in the current state of affairs, the same concept applies after a restoration. It is possible to grasp only the real monetary worth of the property, which is one of the three variables that build the global economic value of the convent itself, by approximating the appraisal, estimated through a market value typical of private assets similar in size and features. It is necessary to determine instead, through a volumetric plan, the required sums for the transformation. They will then represent the cost of use of the asset, or the investment which is required to be able to use the property. Economic and financial feasibility will be verified when the difference between outlows (investment and management costs) and inflows (lease for surface rights and public contributions) is positive.Il monastero non è un immobile privato propriamente inteso e non ha un valore di mercato perché non vi sono transazioni per tale destinazione d’uso sul mercato immobiliare. Definito un progetto di ristrutturazione edilizia che trae origine dalle destinazioni d’uso compatibili che la domanda sociale locale di spazi saprà esprimere, il valore del monastero nell’attuale stato di fatto coincide con il valore di trasformazione. Esso deriva da una elaborazione concettuale per la determinazione del valore finale del monastero, pronto ad essere riutilizzato. Se non esiste mercato per il monastero nell’attuale stato di fatto, neppure in seguito ad un intervento di riuso il monastero avrà un valore di mercato. Approssimando questo valore del monastero valorizzato con il valore di mercato di beni privati simili per dimensioni e caratteristiche, è possibile cogliere unicamente il valore d’uso reale del bene, uno dei tre valori che costituiscono il valore economico totale del monastero. Occorre invece determinare, attraverso un planivolumetrico, i costi necessari alla trasformazione. Essi rappresenteranno il costo dell’uso del bene, o l’investimento necessario, per potere usare l’immobile. La fattibilità economico-finanziaria sarà verificata se gli esborsi dell’investimento aggiunti delle uscite di cassa attualizzate per la gestione immobiliarepreviste nell’orizzonte temporale dell’investimento saranno inferiori alle entrate attualizzate che le nuove funzioni potranno generare in termini di remunerazione per l’uso dello spazio (locazione, diritto di superficie, ecc.) aggiunte dei contributi pubblici