International investors on the Swedish Real Estate Market - Investment incentives focusing on Asian investors

International real estate investors have shown interest in the Swedish real estate market since the second half of the 1990s. The entrance period was marked with a large amount of infused foreign capital, which was a result of flexible real estate transactions to low prices. Since then, the international interest for the Swedish real estate market has increased and the forecast says that it will continue. The majority of the foreign capital has been invested indirectly, through funds, but direct investments also occur. In recent years, the Asian capital invested in the Swedish real estate market has increased, with the main reason being a strive for risk diversification. The purpose of this study is to investigate the motives and incentives of foreign investors when investing in Swedish real estate. A secondary objective is to research whether there may be difficulties for foreign operators to perform real estate business in Sweden. Furthermore, a deeper analysis about the increased interest from Asia is performed. The study has been carried out through interviews with experienced people in the real estate business. Recognized reports and transaction data have also been analyzed. The analysis in this thesis shows that the interest from foreign investors vary depending on the fluctuation in economic activity. Sweden is considered to be politically and economically stable, with a good potential for future growth. Therefore, the interest from foreign investors has not been negatively affected over time. Factors that contribute to foreign interest in the Swedish real estate market are the good liquidity, low transaction costs and a high transparency. There are various incentives to invest in a foreign market, but international diversification has emerged as the most important incentive. Other main motives are the possibilities of return, the ability to increase the return and to risk-adjust returns over other kind of assets. The main problems that have arisen when foreign investors have capitalized in Sweden have had strong ties to the cultural, legal and political aspects. Today these problems are rare, mainly because foreign investors are more well informed and have been established for a long time on the market. Although many investors are using hedging for currency exposure, the currency is considered to be relatively stable and therefore entails less risk. In recent years Asian investors have shown great interest in the Swedish real estate market. However, Asian investors have only made a few major investments in the market. The introduction of retirement funds in Southeast and East Asia has led to a lot of capital being collected, and to diversify the risk the capital will have to be invested in global real estate. The increased interest suggests that further investments are to come in the future.Intresset från utländska aktörer för fastighetsinvesteringar på den svenska fastighetsmarknaden växte fram under andra halvan av 1990-talet. Perioden präglades av ett stort inflöde av utländskt kapital, vilket var ett resultat av flexibla fastighetsköp till bra priser. Det utländska intresset för den svenska fastighetsmarknaden har sedan dess vuxit ännu mer och det finns mycket som pekar på att utvecklingen kommer att fortsätta i samma riktning. Den största delen av det utländska kapitalet har investerats indirekt genom fonder, men även direkta investeringar förekommer. De senaste åren har mängden asiatiskt kapital som sökt sig till marknaden ökat, främst på grund av riskspridning. Denna studie syftar till att utreda vilka motiv och incitament som ligger till grund för det utländska intresset att aktivera sig på den svenska fastighetsmarknaden. Med det som utgångspunkt fokuserar studien även på huruvida det kan förekomma problem för utländska aktörer att utföra fastighetsaffärer i Sverige. Vidare har en djupare analys kring det ökade intresset från Asien utförts. Studien har utförts med hjälp av intervjuer med nyckelpersoner inom fastighetsbranschen samt genom analys av erkända rapporter och transaktionsdata. Genom analys kan det konstateras att vilken typ av aktörer som valt att investera på svenska marknaden varierat under konjunktursvängningarna. Intresset för marknaden har trots detta inte varit hämmande. Detta på grund av att Sverige anses vara politiskt och ekonomiskt stabilt med goda tillväxtförutsättningar. Faktorer som bidragit till utländska investeringar på den svenska marknaden är en god likviditet, låga transaktionskostnader och en hög tranparensnivå. Det finns olika incitament för att investera på en främmande marknad, där internationell diversifiering har framträtt som det mest betydelsefulla incitamentet. Andra incitament är att få avkastning, förmågan att öka sin avkastning samt få en riskjusterad avkastning över andra tillgångsslag. De problem som har uppstått när utländska aktörer aktiverat sig i Sverige, har haft stark anknytning till kulturella, legala och politiska aspekter. Idag märks dessa problem inte av då utländska investerare är mer pålästa och varit etablerade en längre tid på marknaden. Flertalet utländska investerare hedgar mot valutaexponering, detta trots att valutan anses vara relativt stabil idag och medför därför en mindre risk. Asiatiska aktörer har på senare år visat stort intresse för den svenska fastighetsmarknaden. De har emellertid endast gjort ett fåtal större investeringar på marknaden. Aktörer från Sydost- och Östasien har i och med införandet av pensionsfonder erhållit mycket kapital som ska allokeras i fastigheter med syftet att risksprida. Det intensifierade intresset tyder på att investeringarna på sikt kan komma att öka