Factors of condominiums which are difficult for real estate agents to valuate : A survey in a market with rising prices

Försäljningspriser på den svenska bostadsmarknaden tenderar att i allt högre grad avvika från fastighetsmäklarnas utgångspriser. En förklaring till detta är att fastighetsmäklare inte omedelbart anpassar sig till en stigande prisnivå. Syftet med denna uppsats är att förklara vilka faktorer hos bostadsrätter som är svåra för fastighetsmäklare att värdera i en marknad med stigande priser. Undersökningen är begränsad till att endast behandla fastighetsanknutna faktorer. Genom syftet vill vi bidra till en bättre förståelse kring hur köpares betalningsvilja skiljer sig från fastighetsmäklares värdering i en sådan marknad. För att uppnå syftet har en kombination av kvantitativ och kvalitativ metod använts. Undersökningen baseras på 112 bostadsrätter avyttrade under en tidsperiod av sex efterföljande kalendermånader i Karlstad, Sverige. Grunden till undersökningen är de utvalda bostadsrätternas objektsbeskrivningar. Genom analys av samtliga objektsbeskrivningar och respektive bostadsrätts prisutveckling utifrån utgångspris till försäljningspris har resultat kring faktorer som är svåra att värdera uppnåtts. Resultatet visar att nästan samtliga undersökta faktorer inom värdeteorin är överrepresenterade hos bostadsrätterna med hög prisutveckling. Den faktor med högst representation bland bostadsrätter med en hög prisutveckling är förekomsten av både kakel och klinker i badrum. Tidigare forskning visar att ett väl underhållet och modernt badrum är av stor vikt för köparen. Läget, som enligt teorin är den viktigaste faktorn för en bostads värde, visar i undersökningen inte lika hög överrepresentation hos bostadsrätter med hög prisutveckling mätt i avstånd till kommunikationsmedel och dagligvaruhandel. Detta behöver dock inte betyda att läget inte är den viktigaste värdeskapande faktorn, utan att fastighetsmäklare är väl medvetna om lägets betydelse och således kan värdera denna faktor rätt. Andra faktorer som ingått i undersökningen är antal rum, standard i kök, balkong/uteplats, våningsplan, utsikt över vatten, parkeringsmöjlighet, månadsavgift samt kakelugn/öppen spis. En slutsats är att fastighetsmäklare har svårt att, i en marknad med stigande priser, följa med i utvecklingen och utföra enligt marknaden korrekta värderingar. Undersökningen visar förekomsten av faktorer som fastighetsmäklare värderar korrekt samtidigt som det finns vissa faktorer med större betydelse för köpare, vilket bidrar till att försäljningspriset väsentligt avviker från utgångspriset.The prices of residentials on the Swedish housing market tends to increasingly deviate from the list price. One explanation is that real estate agents not immediately adapt to the rising prices. The purpose of this paper is to describe the factors of condominiums which are especially difficult for real estate agents to valuate in a period with rising prices. This paper is limited to discribe only the factors related to the condominiums. By this purpose, we want to contribute to a better understanding of how customers’ willingness to pay differs from real estate agents valuation. To fulfill the purpose both a quantitative and a qualitative method has been used. The survey is based on 112 condominiums sold during a period of six following months in Karlstad, Sweden. The basis for the survey are the prospects of the selected condominiums. Through analysis of the prospects and the respective tenant price trends, results about specific factors difficult to valuate are achieved. The result shows that almost all investigated factors in the theory of value are overrepresented among the condominiums with high price trends. The factor that has the highest connection with a high price trend is the presence of both wall and floor tiles and/or clinker in the bathroom. Previous research says that a well-maintained and modern bathroom is important for the buyer. The location, which according to the theory is the most important factor for a residential value, does not show equal high connection according to the survey. This does not clearly mean that the location not is the most important value influcencing factor, rather that real estate agents are well aware of the importance of the location and therefore can valuate this factor correctly. Other factors involved in the survey are the number of rooms, standard in kitchen, presence of balcony/patio, storey, view, parking, the monthly fee and the presence of a stove/fireplace. A conclusion is that real estate agents faces difficulties that in a market with rising prices valuate residential properly and keep up with developments in the market. There are some factors that real estate agents are valuing correctly while other factors have greater importance for buyers and thus contribute to a significantly increase from the initial list price to the selling price