ZEIS: Social Interest of Special Zones for social housing, applied to the municipality of Santos / SP.

O alto nível do processo de informalidade urbana no Brasil deflagra a urgente revisão legislativa para a implantação de empreendimentos habitacionais voltados às famílias de baixa renda, com maior articulação da questão habitacional com políticas urbanas e sociais. O Estatuto das Cidades/ 2001 assegurou a função social da propriedade urbana e regulamentou as ZEIS, Zonas Especiais de Interesse Social: um instrumento de ordenação da produção do espaço urbano habitacional, público e privado, para o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades produtivas. O procedimento inédito, das ZEIS é a elaboração de Planos Urbanísticos baseados em normas de uso e ocupação do solo adequadas à escala local, para grupos em desvantagem econômica. O estudo verifica a compatibilização da legislação específica ao contexto histórico e à decorrente organização social. Analisa a aplicação dos parâmetros instituídos por este instrumento, em um novo projeto urbanístico de condomínio vertical, localizado em terreno vazio demarcado urbano, e destinado a população moradora em favela, em Santos. E, constata por um lado, a construção de comunidades mais habitáveis e atrativas em decorrência da forma urbana impressa pela aplicabilidade da lei nesta comunidade, e por outro, a medida da eficiência com a incorporação da gestão e novos canais de participação no planejamento habitacional. Pressuposta para a avaliação qualitativa, o conceito de Habitação, desde o HABITAT I (1976), compreende a unidade habitacional e o sistema integral urbano, e justificam esta composição multidisciplinar no planejamento urbano participativo. Como resultado prático, o trabalho pode contribuir na formulação de políticas habitacionais baseadas no direito ao espaço democrático e realisticamente adaptadas às condições locais.The high level of informality in human settlements in Brazil requires an urgent juridical revision for implementing housing projects directed to low-income families, with greater articulation of housing issue, with urban and social policies. The Cities Statute/ 2001 ensured the social function of the urban estate and regulated the ZEIS, Special Zones of Social Interest: an instrument for ordaining the housing urban space production, both public and private, for meeting the needs of the citizens concerning life quality, social justice and the development of productive activities. The pioneering ZEIS procedure is the elaboration of Urban Plans based on land use and occupation norms adequate to the local scale, for groups in economic disadvantage. The study verifies the compatibilization of the specific legislation to the historical context and to the resulting social organization. It analyzes the application of the parameters introduced by this instrument, in a new urban project of a vertical condominium, located in an empty urban demarcated plot of land, destined to favela dwellers, in Santos. On the one hand, it verifies the construction of more inhabitable and more attractive communities deriving from the urban form provided by the applicability of the law in that community and, on the other hand, the measure of efficiency with the incorporation of management and new participation channels in housing design. Presupposed for qualitative assessment, the concept of HOUSING, since HABITAT I (1976), comprehends the housing unit and the urban integral system, and justify this multidisciplinary composition in the participative urban planning. As a practical result, the work may contribute to formulating housing policies based on the right to a democratic space besides realistically adapted to the local conditions