The SFI: the securitization as a istrument for stimulanting real state credit

Apesar de a moradia ser um dos direitos do cidadão esboçados na constituição, parte da população não tem condições de alocar parte de sua renda para o pagamento do encargo mensal requerido num financiamento. No Brasil, o mercado de crédito é prejudicado pelo ambiente legal. Em função da desconexão entre a produção do bem imobiliário e a capacidade de poupança do adquirente, é fundamental que o adquirente possa contar com um financiamento pós-produção, permitindo a adequação de sua capacidade de pagamento. Para tal, foi criado em 1964 o Banco Nacional da Habitação (BNH) juntamente com o Sistema Financeiro Habitacional (SFH). Para consolidar o crédito imobiliário foi realizada a implantação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) que, em 1997, criou de forma estruturada, pela primeira vez no Brasil, o mercado secundário de crédito imobiliário. Esta dissertação é iniciada com o levantamento de dados e enfocando as técnicas e os modos de mensuração do problema habitacional brasileiro. Também é analisada a evolução do sistema de crédito imobiliário no Brasil, desde 1964 com o início do SFH até o começo do século XXI com a implantação do SFI. Comparando a evolução do sistema brasileiro, é mostrada a experiência referente ao crédito imobiliário nos EUA, México e Chile, por se tratarem de modelos e situações correlacionadas ao processo brasileiro. Finalmente é enfocado o processo de securitização onde são verificados aspectos legais e de riscos inerentes ao sistema em questão. É realizado o estudo para a implementação de um mercado secundário imobiliário mais líquido através de metodologia de pesquisa baseada em bibliografia, regressão univariada e regressão multivariada que verificam a manutenção do atual funding imobiliário, o direcionamento obrigatório dos depósitos em poupança do SBPE, a quantidade de crédito imobiliário tomado e o saldo de CRIs emitidos em função da atual conjuntura econômica e jurídica brasileira. Observou-se que havendo a manutenção do direcionamento obrigatório e a manutenção das taxas de crescimento do PIB e rendimento médio dever-se-á diminuir as taxas trabalhadas pelo governo para que haja necessidade de um novo funding. Como o México, a taxa que irá tornar o mercado secundário brasileiro imobiliário mais atraente será por volta dos 8,5% ao ano.Although housing is one of citizens rights set forth in the Brazilian Constitution, part of the population cannot afford the monthly interest payments on a housing loan. The Brazilian credit market is crippled by the countrys legal environment. Due to the disparity between the production of housing units and buyers saving capacity, it is essential for buyers to be able to count on a post-production financing system that can adequate their capacity of maintaining their payments. The Banco Nacional da Habitação (BNH) (National Housing Bank) and the Sistema Financeiro Habitacional (SFH) (Housing Finance System) were created in 1964 with this end in view. To consolidate housing credit, the Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) (Real Estate Finance System), which was created in 1997 launched the secondary market of real estate credit, for the first time in Brazil. This dissertation is structured on the basis of a data research focusing the techniques and methods employed to measure the Brazilian housing deficit. It also analyses the evolution of the real estate credit system in Brazil from 1964, when the SFH was implanted, to the start of the 21st century, with the adoption of the SFI. The experiences of the real estate credit systems of the US, Mexico and Chile are compared to the evolution of the Brazilian system, since these models and situations are correlated. To conclude, we analyze the process of securitization, touching on some of the systems legal aspects and inherent risks. We undertake a study for the implementation of a more liquid secondary real estate market, using research methodology based on bibliography review, univariate regression model and the multivariate regression model, that verify the maintenance of the current real estate funding, the compulsory sending of savings deposits to the SBPE, the amount of housing loans made and the balance of Brazilian MBSs (CRIs) emitted due to the current economic and legal status of Brazil. We observe that, if the compulsory sending is maintained, as well as the GDP growth and average yield figures, the government-set rates should decrease so that new funding becomes necessary. As is the case in Mexico, the rate that will make the Brazilian secondary real estate market more attractive will be around 8,5% per annum