Determinants of dwelling house prices in São Paulo and Rio de Janeiro and the propensity of real estate bubbles

Este estudo tem como objetivo explorar e testar se os preços das moradias nas cidades de Rio de Janeiro e São Paulo podem ser explicados por um conjunto de indicadores econômicos selecionados, que inclui variáveis sociais e de custos de construção. Modelos de previsão de preços das residências foram construídos por meio da aplicação de análise fatorial seguida de regressão linear por mínimos quadrados ordinários. Estes modelos não cumpriram com todos os pressupostos estatísticos necessários. Alternativamente, para cada uma das cidades, foi obtido um modelo ajustado a partir da regressão das séries em estado estacionário, seguida da aplicação da técnica de omissão de variáveis a partir do modelo completo. Finalmente, por meio da cointegração de Johansen, foi elaborado um modelo que evidencia o comportamento de longo prazo dos índices de preços. Este modelo foi utilizado para analisar o risco de existência de bolhas imobiliárias nas cidades estudadas, que se mostrou menor em São Paulo que no Rio de Janeiro onde, no entanto, pode-se observar um movimento de convergência dos preços reais para a curva de preços de longo prazo, indicando redução gradual no sobrepreço dos imóveis, se mantida a tendência.This study aimed at exploring and testing whether house prices in Rio de Janeiro and Sao Paulo could be explained by a set of selected economic indexes, which includes social variables and construction costs. Some prediction models were constructed by applying a factor analysis followed by an ordinary least-squares linear regression. However, these models have failed to comply with all the necessary statistical assumptions. Alternatively, for each of the cities, an accurate model was obtained by applying a stepwise regression technique to a set of steady state variables (first, second and third difference). Finally, it was used the Johansen cointegration to develop a model for the long-term behavior of house prices. The model was used to analyze the risk of real estate bubbles in the studied cities, which was shown to be lower in Sao Paulo than in Rio de Janeiro. However, Rio exhibits a convergence trend in real prices to the long-term price curve, indicating gradual reduction in overpricing, if the trend continues