Análise de risco em investimentos imobiliários por simulação

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico, Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil, Florianópolis, 2002.Este trabalho consiste em modelar o fluxo de caixa de investimentos de base imobiliária para analisar sua viabilidade econômica pela análise de risco proposta por HERTZ (1964), utilizando uma simulação lógico-matemática pelo Método de Monte Carlo. A simulação lógica pelo Método de Monte Carlo pode auxiliar na previsão e quantificação do risco em investimentos imobiliários. Pela construção de milhares de combinações entre os fatores relevantes que influenciam o resultado final do investimento, e considerando suas curvas de probabilidades, é possível obter a distribuição das variáveis que representam o comportamento do modelo. Elabora-se um modelo de simulação com base nos desembolsos e ingressos monetários do fluxo de caixa, focando os elementos relativos aos ingressos monetários provenientes das vendas. A calibração do modelo proposto é realizado com um estudo de caso, observando se, a média dos resultados obtidos pela simulação corresponde aos seguidos na realidade. Para que isto seja viável, utiliza-se dos dados históricos de um empreendimento imobiliário já concluído e comercializado no litoral catarinense. O modelo é desenvolvido sobre uma planilha eletrônica onde são geradas 1.500 corridas utilizando como parâmetro variações sobre os dados reais.This work consists of modeling the cash flow which comes from the real estate market, and to analyze economic viability using the risk analysis proposed by HERTZ (1964), using a logicalmathematical simulation through the Monte Carlo method. The Monte Carlo logical simulation method can help to predict and quantify risk in real estate investments. By creating thousands of combinations from the relevant factors that influence the final result of the investment, and considering the probability curves available, it is possible to obtain a distribution of the variables that represent the behavior of the model. A simulation model will be created based upon the monetary income and outgoings of cash flow, focusing on the elements relative to monetary investment resulting from sales. The calibration of the proposed model is to be carried out as a case study, observing that, as the results are obtained through the simulation, they correspond to those seen in real life. For this to be viable, historical data has been used, which comes from a real estate deal, which has already taken place on the coast of the state of Santa Catarina. The model has been developed on a spreadsheet where 1,500 run were generated using variations in real data as a parameter