AVALIAÇÃO DE PROJETOS DE SHOPPING CENTER: APLICAÇÃO DA TEORIA DE OPÇÕES REAIS

O mercado de shopping centers vive um momento único no Brasil. Suportado pela expansão do crédito e aumento da massa salarial, o setor de varejo segue muito forte, o que vem impulsionando a demanda por áreas de vendas em shoppings. Tradicionalmente voltados às classes altas, nos últimos anos este cenário começou a mudar com o enriquecimento das classes mais baixas, que fez com que surgisse um grande mercado consumidor até então não atendido: a classe média emergente. Como reflexo da estabilidade econômica e desenvolvimento do mercado de capitais, as empresas enfim tiveram acesso a funding seguro e de baixo custo para custear seus investimentos, o que fez com que o número de shoppings centers crescesse vertiginosamente no país. A avaliação de projetos de shopping centers é tradicionalmente realizada através do método de Fluxo de Caixa Descontado. Apesar de muito difundida, a eficácia desta metodologia vem sendo muito questionada por não considerar o valor das flexibilidades existentes no projeto, ou opções reais. Opções como expandir o shopping ou construir um empreendimento comercial no terreno não utilizado, podem aumentar significativamente o retorno esperado dos projetos e devem ser levados em conta no momento da avaliação. Neste trabalho é apresentada a aplicação da Teoria de Opções Reais na avaliação de um projeto de desenvolvimento de shopping center, considerando-se que o projeto original poderia ser expandido (opção de expansão) ou abandonado (opção de abandono). Como resultado, as opções reais analisadas somaram 11,01 milhões de reais, representando um incremento de 7,55 por cento no valor ao projeto, ou 110,0 por cento no VPL, um valor relevante e que não poderia ser desprezado.The Brazilian market for shopping malls witnesses a unique moment in history. Supported by credit expansion and the increase on individuals income, the retail sector remains strong, which keeps boosting demand for sales areas in malls. Traditionally aiming higher income classes, recently this began to change with the income growth of the lower classes, which culminated in the appearance of a new consumer market: the emerging middle class. Reflecting the economic stability and development of capital markets, companies finally have access to safe and low cost funding alternatives to finance their investments, which caused the number of malls in the country to grow sharply. The valuation of malls projects is traditionally made with the Discounted Cash Flow methodology. Although widespread, the effectiveness of this methodology has been criticized as it does not consider the value of existing flexibilities in the project, also known as real options. Options to expand the mall or build a commercial enterprise on the unused land, can significantly increase the expected return of the projects and should be taken into account during the valuation process. This work presents the application of real options theory to assess a project of mall development, considering that the original project could be expanded (expansion option) or abandoned (abandonment option). As a result, the real options analyzed added BRL 11,01 million, which represent an increase of 7,55 per cent to the Project value, or 110,0 per cent to the NPV, a relevant amount and that should not be disregarded