Att värdera tillgångar kräver flera perspektiv -En studie om tre fastighetsföretags frammarsch

Bakgrund och problem: Fastighetsbranschen är en kapitalintensiv bransch där tillgång till kapital är av stor vikt för verksamhetens möjlighet till tillväxt. Under senare år har bolag med högre transaktionstempo och skuldsättningsgrad utvecklats mer än det relativt sätt mer traditionella försiktigare företagen. Att bara slå ihop de ingående värdena i fastigheterna för att sedan komma fram till ett absolut tal har med tiden inte visat sig vara fullt så enkelt som man kan tro. Syfte: Syftet med uppsatsen är att identifiera och kartlägga, samt jämföra den ekonomiska strukturen för tre relativt nyetablerade fastighetsbolag med olika ägarstruktur. Vidare syftar uppsatsen på att urskilja likheter och skillnader i bolagens värdeskapande. Samtidigt undersöka hur makrofaktorer som konjunktur, räntor, inflation, kreditmarknad och förändringar i samhället är med och påverkar företagens utveckling och gestaltning. Avgränsningar: Urvalet i studien är begränsat till analys av tre fastighetsbolag med stark utveckling mellan 2008-­‐2014. Studien avser att analysera två börsnoterade företag Balder, Hemfosa och onoterade Willhem. Metod: I denna uppsats tillämpas ett hermeneutiskt förhållningssätt som betyder tolkningslära. För att på ett förenklat vis beskriva företagen tillämpas två teoretiska modeller, fyrkants och trekantsmodellen. Tillsammans kan modellerna förklara finansiell utveckling och företagens mjuka delar som gömmer sig bakom siffrorna. Empirin och teorin förstärks genom att lyfta in ett extern perspektiv för att kunna förklara hur fastighetsbranschen fungerar i diskussionskapitlet. Resultat och slutsatser: Undersökningen visar att alla tre företagen har stora förhoppningar om framtiden och det får också stor betydelse för värderingen som då ger ett förbättrat resultat i redovisningen. Tillgångarna värderas på historiska intäkter och kostnader, men framförallt ett antagande om framtida kassaflöden. För användaren av den finansiella informationen ser det bara positivt ut, men den bilden som målas upp tar ingen hänsyn till att man inte kan förutspå framtiden. Det är dessutom svårt för användaren av finansiella informationen att bilda sig en uppfattning även på grund av att redovisningarna inte går att jämföra. En liten förändring kan få dramatiska följder, framförallt på grund av faktorernas sammankoppling. Avkastningskrav och vakansgrad är exempel på sådana, förändras den ena förändras med stor sannolikhet även den andra. Förslag till fortsatt forskning: En jämförelse av fastighetsföretags syn på framtiden skiljer sig åt, sam