Transfer of building rights in São Paulo: conception and management in the context of the building rights market

A presente pesquisa tem por objetivo investigar a aplicação do instrumento urbanístico da Transferência do Direito de Construir (TDC) no município de São Paulo, buscando entender o seu papel na política municipal de preservação de imóveis de valor histórico e cultural e a sua influência na produção de cidade como ferramenta alternativa à aquisição de potencial construtivo adicional via Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). Para tanto, adotouse como recorte temporal o período entre 1984, ano da primeira regulamentação do instrumento no município, e 2019, e como recorte espacial o município de São Paulo. A investigação foi estruturada em algumas frentes metodológicas: (i) levantamento bibliográfico sobre o tema; (ii) pesquisa do arcabouço legal, processos administrativos e documentos históricos junto à Prefeitura, tendo como objetivo compreender a regulamentação da TDC e de outros instrumentos da política de preservação cultural e da política urbana; (iii) realização de entrevistas com os atores envolvidos na aplicação da TDC - internos e externos ao poder público - para investigar o processo de formulação do instrumento e a forma como ele tem sido interpretado pelos seus beneficiários e; por fim (iv) visitas à campo para observar o estado de conservação dos imóveis tombados que receberam recursos financeiros por meio da TDC. Observou-se que com a última revisão do marco regulatório da política urbana municipal em 2014 a TDC começou a ser utilizada com maior intensidade, o que pode ser justificado pela sua relação com as alterações na aplicação da OODC no município. Também a partir desse momento a utilização dos recursos adquiridos via TDC passaram a ser vinculados à execução de obras de conservação e restauro para os imóveis tombados de todo o território municipal, reforçando a TDC como uma ferramenta da política de preservação cultural. A pesquisa também busca aferir se o instrumento está caminhando para efetivamente atender às finalidades de sua concepção, regulamentação e implementação da política pública a que se propõe. Por fim, analisando os dados levantados foi possível identificar os obstáculos da aplicação do instrumento no município de São Paulo e as possíveis alternativas para aprimorar a sua aplicação e efetivação como instrumento de política pública. Considerando que a aplicação da TDC ainda está pouco disseminada e de forma concentrada nas capitais brasileiras, o monitoramento e a avaliação desta experiência e dos resultados obtidos são fundamentais para os que venham conceber políticas similares.This research aims to investigate the application of Transfer of Building Rights1 (TDC) urban instrument of the municipality of São Paulo, seeking to understand its role in the preservation of historical and cultural heritage policy and its influence on the urban process as an alternative space adrift tool through Purchase of Building Rights (OODC). The research starts in 1984, the instrument\'s first regulation in the municipality, and 2019, and focus is São Paulo\'s case. The investigation was structured on some methodological procedures: (i) urban literature investigation of dissertations and articles on the subject; (ii) research of the legal framework, administrative processes and historical documents in the City Hall, aiming to understand the TDC regulations and the instruments of cultural preservation and urban policies; (iii) conducting interviews with the actors involved in the application of the TDC - internal and external to the government - to investigate the formulation process of the instrument and the way it has been interpreted by its beneficiaries, and finally (iv) field visit to observe the conservation state of the listed properties that received financial resources through TDC. It was observed that with the last review of the regulatory framework for municipal urban policy in 2014, TDC started to be used with greater intensity, which can be justified by the legal changes in the application of OODC in the municipality. It was also from that moment on that the use of resources acquired through TDC started to be linked to the execution of conservation and restoration works for the listed properties of the entire municipal territory, reinforcing TDC as a tool of the cultural preservation policy. The research also seeks to assess whether the instrument is moving effectively towards the purposes of its conception, regulation and implementation of the public policy. Finally, analyzing the collected data, it was possible to identify the obstacles to the application of the instrument in the city of São Paulo and the possible alternatives to improve its application and effectiveness as a public policy instrument. Considering that the application of TDC is still concentrated only in Brazilian capitals, follow and evaluate the experience of São Paulo and its results are fundamental