Perustajaurakointi käyttötarkoituksen muutoshankkeissa

Insinöörityön tarkoituksena oli perehtyä toimitilakiinteistön käyttötarkoituksen muutokseen asuinkerrostaloksi. Esimerkkikohteena työssä oli As. Oy Helsingin Genoa, jossa perustajaurakoitsijana oli Rakennusliike Lehto Oy. Muutoshankkeessa liikekiinteistöön toteutettiin 58 asuntoa nykypäivän rakennusmääräysten ja vaatimusten mukaisesti. Työ toteutettiin korjausrakentamisen liiketoimintayksikköön ja työ perustui kirjallisuuslähteisiin, haastattelututkimuksiin sekä kokemuksiin hankkeen toteutuksesta. Työn tavoitteena oli perehtyä asuntosuunnittelun perusteisiin ja tunnistaa muutoshankkeelle ominaisia suunnittelun ongelmia ja haasteita. Lisäksi työssä tutkittiin asuntorakentamisen RS-järjestelmää, jota käytetään yleisesti asuntorakentamisessa, kun myydään rakenteilla olevia asuntoja suoraan kuluttajille. Tavoitteena oli myös tunnistaa esimerkkihankkeessa havaittuja haasteita tuotannon näkökulmasta ja etsiä mahdollisia ratkaisuja havaittuihin ongelmiin. Työn tuloksena saatiin vertailua asuntosuunnittelun eroista uudistuotannon ja käyttötarkoituksen muutoksen välillä. Lisäksi työssä käytiin läpi RS-järjestelmän vaiheet, ja luotiin kehitysehdotuksia ja huomioita RS-vaiheen toteutuksesta hankkeessa. Yritykselle konkreettisimpia tuloksia olivat havainnot ongelmien ilmaantumisesta ja parannusehdotukset liittyen hankesuunnitteluun, rakennussuunnitteluun sekä hankkeen organisointiin. Käyttötarkoituksen muutokset omaperustaisena tuotantona oli yritykselle uusi hankemuoto. Opinnäytetyön tuloksia voidaan tulevaisuudessa hyödyntää vastaavan kaltaisissa hankkeissa ja niiden kehitystyön apuna.The aim of this thesis was to study the conversion of office premises into a resindential building. The case was a housing association called Helsingin Genoa which was founded and built by a company called Rakennusliike Lehto Ltd. The building consisted of 58 apartments which were produced obeying the current building regulations. The study was carried out for the renovation unit of the company and it was based on constructional publications, interviews and common experiences about the production of the project The aim was to concentrate on the apartment designing and to point out the most obvious problems and challenges in the designing process. In addition, the financial system of real estate business was researched in this study. The term RS-system is used in the Finnish language. The arrangement is used when a contractor is selling the apartments to the customers while the building is still under construction. The third target was to identify the challenges from productional point of view and to find possible solutions for the problems. As a result, a comparison was produced between the differences in new buildings and conversion projects. The steps of the RS-system were presented and some improvements associated with the RS-phase were discovered. The most concrete results for the company were the declaration of faults and improvements in project planning, construction planning and organizing the project. The conversion projects were new to the company. The results of the study could be utilized in the future with similar projects and project developement