KIINTEISTÖN JA ASUNTO-OSAKKEEN REALISOINTI ULOSOTOSSA : Käytännön näkökulmia Kymenlaakson ulosottoviraston toiminnasta

Tämän opinnäytetyön tarkoituksena oli selvittää ulosottolainsäädännön käytännön tulkintaa kiinteistön ja asunto-osakehuoneiston realisoinnissa. Tutkimus kohdistettiin Kymenlaakson ulosottovirastoon. Tavoitteena on, että tutkimuksessa esiin tulleita käytännön toimenpiteitä voitaisiin hyödyntää vastatessa eri osapuolille ulosmittaukseen ja myyntiin liittyviin kysymyksiin. Lisäksi tutkimuksessa on lyhyesti käsitelty muutoksen haun mahdollisuutta ulosoton eri vaiheissa. Opinnäytetyö toteutettiin käyttäen kvalitatiivista tutkimusmenetelmää perehtymällä ulosottoon liittyvään lainsääsäädäntöön lakikirjoja ja alan kirjallisuutta tutkimalla. Työssä käytettyjen kantelu- ja oikeustapauksien tarkoituksena on avata lukijalle tutkimuksessa käsiteltyjä lainkohtia. Työssä olevat käytännön toimenpiteet ja esimerkit on koottu ulosottoviraston työntekijöiden ja omaisuuden arvoa määrittävän kiinteistönvälittäjän teemahaastattelujen pohjalta. Tutkimuksen alussa kuvataan ulosoton tehtävät, tavoitteet ja pääperiaatteet sekä ulosottomenettelyn vaiheet avaten laajemmin arvokkaaseen omaisuuteen liittyviä omistussuhteen ja ositusoikeuden merkityksiä sekä ulosmittaukseen liittyviä varmistustoimia. Tutkimuksessa on käsitelty laajemmin ulosottokaaren kiinteistöjen ja asunto-osakkeiden ulosmittaukseen, myyntiin sekä saatavien jakoon ja tilitykseen liittyviä säännöksiä. Tutkimuksen johtopäätöksenä voidaan todeta, että ulosoton myyntikäytännöissä on ulosottopiireittäin eroja ja niihin sovelletaan soveltuvin osin ulosottokaaren säädöksiä. Ulosottokaari antaa selkeät raamit, kuinka realisointi tulee suorittaa, mutta työn haasteellisuutta lisää se, että siinä viitataan muuhun lainsäädäntöön. Tutkimuksessa haettuihin käytännönkysymyksiin saatiin vastauksia, mutta jää nähtäväksi, voiko tutkimusta hyödyntää ulosottoviraston toiminnassa.Purpose of this thesis was to study the usage of recovery proceedings legislation related to real estate and condominium apartments. The study has been conducted in cooperation with the Enforcement Office of Kymenlaakso. The overall goal of this thesis was to give an overview of the key findings related to practical procedures of recovery proceeding and sales in order to give a better understanding of how they could be utilized between the parties involved. Furthermore, the possibility to appeal against the recovery proceeding decision throughout the different phases of process is shortly discussed. This thesis is a qualitative research based on the literature sources such as recovery proceedings legislation and other related law-materials. This study deals with actual complaints and legal cases in order to introduce the legislation for the reader. The actual cases that are used in this thesis are based on the interviews and materials of employees of the enforcement office and from the real estate agent that determines the value of properties. First in this thesis, the functions, goals and leading principles of recovery proceeding and the different phases of the process are described in detail from the point of view of ownership and partitioning related to property values. Next, verification proceedings in recovery proceedings are discussed. The enforcement code of real estates and condominium apartments is discussed in more detail from the legislation point of view related to distress, sales, debt partition and legal account. As a conclusion of this research it can be stated that there are differences in the recovery proceedings between districts, and the enforcement code legislation is applied as applicable. The enforcement code states clearly how the recovery proceeding must be executed, but it is challenging to apply in practice, as the other legislation is referred in the code. Research questions related to practical issues of recovery proceeding were answered