Increase in real estate profitability of a multi-family housing project applying value engineering in the design process

Con el objetivo de mejorar la rentabilidad de un proyecto inmobiliario, a través de la aplicación de la ingeniería de valor en la etapa de diseño en proyectos de edificación de vivienda multifamiliar en Lima Metropolitana, se ha desarrollado una investigación no experimental, descriptiva y correlacional. La importancia del estudio radica en que el sector construcción ha atravesado desaceleración en los últimos años, lo que pone presión en el margen de rentabilidad y, por lo tanto, las empresas tienen que enfocarse en reducir sus costos sin perjudicar su desempeño. Se analizan tres casos, que corresponden a proyectos de construcción de viviendas multifamiliares, con un área promedio total de construcción 23,000 metros cuadrados lo cual permitió identificar los procesos que actualmente se siguen en la etapa de diseño, estimación de costos y definición final del proyecto. Utilizando la ingeniería de valor, que es el análisis de los costos versus el desempeño, para lograr aumentar el margen de rentabilidad a partir de un análisis de las funciones, considerando las entradas y salidas de los procesos, se crea un nuevo proceso para la optimización de costos. Esta propuesta se expone al juicio de expertos para su validación, con la guía de una encuesta. Sus respuestas se procesaron y en base a ello se conoce que es necesario la integración de un equipo multidisciplinario desde la etapa de diseño, así como trabajar con ratios históricos. Al culminar la investigación se concluye que la aplicación de ingeniería de valor en una empresa inmobiliaria sí lleva al incremento de la rentabilidad, desde 14.5% a 18% gracias a la reducción del costo de construcción por metro cuadrado, que se genera al introducir optimizaciones en la etapa previa al diseño y no post diseño. Lo cual se hará en base a una lista de criterios de diseño y de optimizaciones aplicadas en proyectos anteriores. Se recomienda aplicar ingeniería de valor en las empresas inmobiliarias, así como en otras industrias.In order to improve the profitability of a real estate project, through the application of value engineering in the design stage in multi-family housing construction projects in Metropolitan Lima, a non-experimental, descriptive and correlational research has been developed. The importance of the study is that the construction sector has undergone a slowdown in recent years, which puts pressure on the margin of profitability and therefore, companies have to focus on reducing their costs without harming their performance. Three cases are analyzed, which correspond to multi-family housing construction projects, with an average total construction area of 23,000 square meters, which allowed identifying the processes that are currently being followed in the design, cost estimation and final project definition stage. Using value engineering, which is the analysis of costs versus performance, to increase the profit margin from an analysis of the functions, considering the inputs and outputs of the processes, a new process for optimization is created of costs. This proposal is exposed to the judgment of professional experts, with the guidance of a survey. Their responses were processed and based on that it is essential to integrate a multidisciplinary team, as soon as in the design phase, as well as it is important to know and use historic data, mainly ratios. Conclusion is that Value Engineering drives an increase in profit from 14.5% to 18% because it helps to reduce construction cost by square meter, through the introduction of optimizations prior and during design phase and not after the design has been developed. It has to be completed based on a full criteria list and optimizations that could have been applied in prior projects. Main recommendation is to implement Value Engineering in construction companies, and also in other industries.Tesi