Office development and facility management Pronksi 12 Tallinn

Magistritöö Kinnisvara planeerimise õppekavalBüroopindade nõudlus ja pakkumus on suurenenud võrreldes majanduslanguse aegse olukorraga. Teema on vägagi aktuaalne, kuna Tallinna linnapildis on üha enam näha kõrgumas uusi büroohooneid, mida ehitatakse erasektori poolt ning ka avaliku sektori tellimusel. Olen antud teema valinud, kuna ise puutun igapäevaselt kokku büroopindade arendamisega avalikus sektoris, töötades Riigi Kinnisvara ASis kinnisvara arenduste projektijuhina. Magistritöö eesmärgiks on võrrelda kinnisvara korrashoiu kulusid Pronksi 12 hoonel enne ja pärast rekonstrueerimist ning rendihinda turul pakutavate büroopindade rendihindadega. Uurimistöös soovitakse leida vastus küsimusele, kas hoone rekonstrueerimine mõjutas oluliselt kinnisvara korrashoiu kulusid. Võrreldes majanduslanguse aastatega on Tallinna kesklinnas oluliselt tõusnud bürookinnisvara segmendis pakkumuste ja nõudluste tasakaal. Viimastel aastatel on juurde arendatud hulganisti uut bürookinnisvara. Uueks trendiks turul on büroopinna müük ehk võimalus rentimise asemel osta büroopind. Riigi Kinnisvara AS arendas Pronksi 12 hoonest kaasaegse büroohoone, kus on kasutatud avatud kontori põhimõtet. Projekt oli väga edukas, kuna suudeti ellu viia planeeritud kuludest märksa soodsamalt. Ärihoonete võrdlus näitab, et Riigi Kinnisvara AS suudab pakkuda võrreldes erasektoriga soodsamat rendihinda. Järeldusena võib öelda, et Pronksi 12 kinnisvara korrashoiu kulud on tõusnud tehnohoolduse ja heakorra teenuse lõikes. Tehnohoolduse kulu on tõusnud kulu 0,1 eurot/m2 kohta kuus, mis on väga väike tõus. Kuna hoones puudus enne ventilatsioon ja jahutus, siis selline väike hoolduskulu tõus on igati mõistetav. Heakorra teenuse hind on tõusnud 0,2 eurot/m2 kohta kuus. Autori hinnangul on heakorra teenuse hinnatõus tingitud eelkõige miinimumpalga tõusust. Hoonesse tellitava teenuse sisu on sama võrreldes varasema perioodiga. Oluliselt on langenud tarbimisteenuste kulu võrreldes 2014 aastaga. Osaliselt on see tingitud asjaolust, et hoones on 30% vakantsi, kuid kindlasti annab kokkuhoidu ka rekonstrueeritud küttesüsteem ning uued aknad. Magistritöö autori hinnangul hoone rekonstrueerimine ei ole oluliselt mõjutanud kinnisvara korrashoiu kulusid.The demand and supply of office space has increased in comparison to the situation during the recession. The topic is very actual due to Tallinn seeing new and new office buildings being constructed both by the private and the public sector. I have chosen this topic having been daily involved in developing office spaces for the public sector by working as a real estate development manager for the Riigi Kinnisvara AS. The aim of this master’s thesis is to compare the cost of real estate maintenance for the Pronksi 12 building before and after its reconstruction, while also comparing the current rent price with the rent prices offered on the rental market. The research aims to find the question to whether the reconstruction of the building had a significant impact on the costs of maintaining the property. Compared to the time of the recession, the supply and demand for office space in the city centre of Tallinn has raised. In last years, plenty of office space has been developed. The new trend on the market is to sell the office space instead of renting it out. Riigi Kinnisvara AS developed the Pronksi 12 building to be a modern open office. The project was a success due to it being developed with less cost than planned. The comparison of office buildings shows that Riigi Kinnisvara AS is able to offer a cheaper rent price compared to the private sector. The conclusion is that the maintenance costs of the Pronksi 12 property have raised in terms of techno maintenance and maintenance services. The techno maintenance cost has risen by 0,1 euros/m2 per month that is a very small gain. Due to the building having no ventilation or cooling before, the increase in cost is understandable. The price of the maintenance service has risen by 0,2 euros/m2 per month. The author estimates that the increase in the maintenance service cost is mainly due to the increase in minimum wage. The services ordered for the building are the same than those ordered in 2014. Partially this is also due to a 30% vacancy rate, but savings are definitely provided by the reconstructed heating system and new windows. The author of the master’s thesis thinks that the reconstruction of the building has not significantly affected the maintenance costs of the real estate