Asukkaiden ehdoilla - Erään ryhmärakennuttamisprosessin kulku

The subject of this master's thesis is the process of a joint building venture. The procedure is outlined by presenting different methods for project development and housing design. The design of a collective block of flats to Lintuvaara, Espoo illustrates the process with its interphases. At the end of the thesis the impacts of joint building ventures are studied on the level of this individual project and also on the scale of society and the housing development business. A joint building venture is defined as a procedure in which the future dwellers of the building form a group and develop a housing project for themselves. In this sense joint building ventures are the opposite of speculative construction management, which implies building apartments and selling them for profit. Joint building ventures also allow for more collective forms of housing, which otherwise might not be built. Although joint building ventures and collective housing are complementary concepts, they should not be regarded as synonyms. Different methods of project development and housing design may be used in joint building ventures. In this master's thesis methods of project development have been divided into developer-driven, self-made, consultant-and architect-<: driven. In housing planning possible methods include participatory, planning service and mass customising. In addition to the methods of building development and housing design, possible building typologies, building administration and financing models are studied in the methods section of this master's thesis. The course of a joint building venture is depicted starting from its background and the urban planning process. Then follows community building, the participatory process involving the future dwellers, and finally the design of an individual apartment through a planning service. The design is illustrated as a reference plan and by emphasising its flexibility since possible alterations have to be considered at an early stage in this kind of projects. There are great expectations associated to joint building ventures, of which a thorough assessment is yet difficult to make. Whilst the structure of the housing development changes it might be possible to decrease market speculation on prices for apartments, to introduce more communal solutions and services to housing as well as to generate more diverse architecture. Confirming these impacts is in many ways too early because joint building ventures are still seeking their configuration as a housing development method. A critical estimation may be possible when the effects of joint building ventures have been tested through realised projects in a few years' time. The reference plan at hand aims to its realisation, which is subject to the legal clarifications regarding joint building development. This master's thesis strives to bring an additional view to the discussion being carried out in public and between different stakeholders. When the legal work regarding Joint building development is done, a perspective for genuinely user-oriented housing design and development is opening up. At best this may lead to the transformation of housing development into a service business, which may have far-reaching implications on the architect's profession. Technical figures: Gross surface area 1525 sqm Net surface area 1278 sqm Volume 6117 cumDiplomityön aiheena on ryhmärakennuttamisprosessin kulku. Prosessia taustoitetaan esittelemällä erilaisia rakennuttamis- ja suunnittelumetodeja, ja sitä havainnollistetaan esittelemällä suunnitelma yhteisöllisestä pienkerrostalosta Espoon Lintuvaaraan välivaiheineen. Lopuksi pohditaan ryhmärakennuttamisen vaikutuksia käsillä olevaan hankkeeseen sekä ilmiön laajempia seurauksia yhteiskunnallisessa ja liiketaloudellisessa mielessä. Ryhmärakennuttaminen tarkoittaa menettelyä, jossa rakennuksen tulevat käyttäjät muodostavat ryhmän ja rakennuttavat itselleen talon omilla ehdoillaan. Tässä mielessä toimintamalli on vastakohta perustajarakennuttamiselle, joka on asuntojen rakennuttamista ja edelleen myyntiä, siis liiketoimintaa. Ryhmärakennuttaminen mahdollistaa samalla tavallista yhteisöllisemmän asumisen. Ryhmärakennuttaminen ja yhteisöllinen asuminen eivät kuitenkaan ole synonyymeja toisilleen, vaan toisiaan täydentäviä käsitteitä. Ryhmärakennuttamisessa voidaan erottaa erilaisia rakennuttamisen ja suunnittelun menetelmiä. Diplomityössä ryhmärakennuttamisen menetelmät on jaettu rakennuttajavetoiseen, omatoimiseen, konsulttivetoiseen ja arkkitehtivetoiseen. Suunnittelussa voidaan puolestaan hyödyntää osallistavaa menetelmää, suunnittelupalvelua ja sarjaräätälöintiä. Diplomityön menetelmäosiossa sivutaan rakennuttamis- ja suunnittelumetodien lisäksi erilaisia rakennustypologioita, hallintamuotoja ja rahoitusmalleja. Ryhmärakennuttamisprosessin kulkua kuvataan diplomityössä alkaen hankkeen taustasta ja siihen liittyneestä kaavamuutosprosessista asukasyhteisön luomiseen, tulevia asukkaita osallistaen tapahtuneeseen rakennuksen suunnitteluun, suunnittelupalveluna tapahtuneeseen yksittäisen asunnon suunnitteluun sekä seuraaviin askeliin. Suunnitelmat kuvataan viitesuunnitelman tasolla ja muuntojoustavuutta korostaen, sillä hankkeen etenemisen varmistamiseksi ryhmärakennuttamisessa on varauduttava projektin aikana tapahtuvaan asukasryhmän muuttumiseen. Ryhmärakennuttamiseen liitetään paljon odotuksia, joiden toteutumisen kokonaisvaltainen arviointi on toistaiseksi hankalaa. Asuntotuotannon rakenteiden muuttuessa voisi muun muassa olla mahdollista vähentää keinottelua, lisätä osallistumisen mahdollisuuksia, luoda asumiseen lisää yhteisöllisyyttä ja palveluita sekä aikaansaada monipuolisempaa arkkitehtuuria. Näiden ilmiöiden todentaminen on suurelta osin ennenaikaista, koska asuntotuotannon alana ryhmärakennuttaminen vasta hakee muotoaan, Kriittinen arvio ryhmärakennuttamisen vaikutuksista lienee mahdollinen, kun suuria odotuksia on päästy testaamaan toteutuneiden hankkeiden parissa muutaman vuoden kuluttua. Viitesuunnitelma tähtää rakennuksen toteutukseen, mikä on viime kädessä riippuvaista rihmarakennuttamiseen liittyvän lainsäädännön selkiyttämisestä. Tämä diplomityö pyrkiikin tuomaan oman lisänsä aiheesta julkisuudessa ja kabineteissa käytävään keskusteluun. Kun ryhmärakennuttamiseen liittyvä lainsäädäntötyö on saatu päätökseen, avautuu mahdollisuus aidosti käyttäjälähtöiseen asuntosuunnitteluun ja -tuotantoon. Parhaimmillaan tämä voi johtaa asuntotuotannon muuttumiseen palveluliiketoiminnaksi, millä lienee kauaskantoiset seuraukset myös arkkitehdin ammatinkuvaan. Pienkerrostalon laajuustiedot: Bruttoala 1525 brm2 Hyötyala 1278 m2 Tilavuus 6117 m