Raakamaamarkkinat ja markkinatiedon kerääminen

Market intelligence about raw land market and raw land comparable sales are needed for different real estate valuations. Raw land comparable sales are heterogeneous and information is dispersed and hard to get. Aim of this thesis is to research what are raw and market, what are factors which affect to price and value of raw land sales and how can be researched information about those factors. Also how geographic information can be used for collecting data of raw and sales. Research methods are literature survey, interviews and experimental method. Literature survey concentrates on raw land market and factors which affect raw land sales' price and value. Literature is quite old because of lack of new studies in raw land market field but it describes also current raw land market enough good. Basic concepts and principles of geographic information systems and some real estate applications of it are also studied. Information sources for price and value factors of raw land sales and actual data collecting were researched doing interviews. Information about all raw and sales' price and value factors are not available from real estate market price register or information is not reliable. Part of the information can be found from title deeds and they are good sources. However, it is difficult to get them and they should be researched in every municipality separately if they are even available. This is slow if there are several hundreds of sales in different municipalities to research. According to interviews other sources for price and value factors and their use with GIS were found. These factors are master plan notation, soil, distance factors, amount of coastline and immissions. Aim of experimental parts of thesis is to gather information about raw land sales in municipalities like Espoo, Oulu and Turku. Title deeds were available of Espoo's raw land sales so different ways of gathering information can be compared. Geographic information system helps especially when gathering information of several hundreds of comparable sales. It is also useful for smaller amounts of sales even if they can also be researched using paper maps. Title deeds don't include information about all price and value factors like distance factors. Using geographic information system distances can be measured and also faster than using paper maps. Algorithms can also be used when measuring distances using geographic information system.Raakamaakaupoista ja -markkinoista tarvitaan tietoa erilaisia kiinteistöarviointitilanteita varten. Raakamaakaupat ovat ominaisuuksiltaan heterogeenisia ja tietolähteet niiden ominaisuuksien selvittämiseen ovat hajallaan. Työn tarkoituksena on tutustua raakamaamarkkinoihin ja selvittää aiemmin tunnistettuja raakamaan hintaan ja arvoon vaikuttavia tekijöitä kirjallisuuden avulla, kuinka kyseisistä tekijöistä saadaan kerättyä tietoa ja kuinka paikkatietoa voidaan hyödyntää tiedonkeruussa. Tutkimusmenetelmät ovat kirjallisuustutkimus, haastattelut sekä kokeellinen menetelmä. Kirjallisuustutkimuksen avulla tutustutaan raakamaamarkkinoihin ja selvitetään tunnettuja raakamaan arvoon ja hintaan vaikuttavia tekijöitä. Kirjallisuus on melko vanhaa, koska uusia tutkimuksia aiheesta ei ole tehty. Käytetty kirjallisuus antaa kuitenkin riittävän kuvan myös nykyisistä raakamaamarkkinoista. Myös paikkatietotekniikkaan ja sen kiinteistöarvioinnin sovelluksiin tutustuttiin kirjallisuustutkimuksen avulla. Raakamaakauppojen tiedonkeruun lähteitä sekä itse tiedonkeruuta tutkittiin haastatteluilla. Kaikkia tärkeitä raakamaan arvoon ja hintaan vaikuttavia tekijöitä ei ole tallennettuna kauppahintarekisteriin tai ne eivät ole siellä luotettavasti ja kattavasti. Kauppakirjoista osa tiedoista selviää ja ne ovat hyviä lähteitä. Niiden saatavuus voi olla kuitenkin kyseenalainen ja ne pitäisi tarkastella kunnassa paikan päällä. Tämä on melko hidasta, jos selvitettävänä on useita satoja kauppoja eri kuntien alueella. Tarvittavat aineistot löytyivät yleiskaavatietojen, maaperätietojen, etäisyystekijöiden, rantaviivan määrän sekä immissioiden kauppakohtaiseen selvittämiseen. Apuna voidaan käyttää paikkatietotekniikka. Työn kokeellisen tutkimuksen tarkoituksena oli inventoida kauppoja Espoon, Oulun ja Turun alueella. Espoon tekemistä raakamaakaupoista oli käytössä myös kauppakirjat. Paikkatietotekniikka auttaa erityisesti useiden kauppojen inventoinnissa. Yksittäisten kauppojen tietojen selvittäminen käy helposti myös paperisilta kartoilta, mutta myös niiden selvittämiseen voi paikkatietotekniikoista olla hyötyä. Paikkatietoja hyödyntämällä inventointi on nopeampaa pelkkiin paperikarttoihin verrattuna, vaikka aineiston kokoamiseen kuluva aika huomioidaan. Kauppakirjoista ei selviä puolestaan etäisyystekijät. Paikkatietojärjestelmän avulla etäisyysmittaus voidaan suorittaa algoritmien avulla osittain automaattisesti. Vaikka etäisyydet mitattaisiin kauppakohtaisesti paikkatieto-ohjelman mittaustyökaluilla, on se nopeampaa verrattuna paperikarttoihin