Vähittäiskauppakiinteistöjen asemakaavaprosessin kesto pääkaupunkiseudulla

A retail premise is defined, for the purpose of this research, as a pilot of real estate specifically defined by a local detailed plan for use as the site of constructing a retail unit. Such commercial properties for retailing are specially regulated under Finnish legislation and their ultimate locations are determined on the most intricate level of the planning system, by detailed plans. Hence, the actions of private businesses in their choice of setting up new units of retail are under public regulation as subjected to the entire length of the zoning process before implication. The Finnish zoning process of detailed plans is carried out under a municipal monopoly, and the process consists of phases that require active interaction with multiple parties of interest, plan documents and sufficient assessments of the plan 's impacts, as well as public notices, displays, and periods for appeal. This research consists of a study into the zoning practices used in the Helsinki Metropolitan area, and the differences across municipalities in carrying out each phase: the commencement of proceedings, the draft phase, the proposal phase, and approval leading to the adoption of the detail plan. The best available practices are gathered and recommended for use, in order to shorten the length of the current zoning process. Electronic communal archives are used as the source for constructing a database, unique both in its broad scope of multiple plans across a large metropolitan area, and also by providing a descriptive analysis of factors related to the zoning process of retail premises. The research displays how the length of the zoning promise of retail premises varies between the municipalities, phases, and related factors (including location within the urban structure, the effect of prior and higher order plans, prior constructions on the pilot, and the size of the plan). According to the findings, the zoning process in Helsinki, Espoo, and Vantaa takes up a median of 519 days, and is fastest in Vantaa, regarding details plans less than 15 000 k-m2 of size, to an area with a prior detail and higher plan, and which represent a trafically located type of retail.Kaupan sijoittuminen on Suomen kaavajärjestelmässä erityisen sijainninohjauksen parissa, ja tarkimpien detaljitason kaavojen eli asemakaavojen avulla määrätään lopullisesti myymäläyksiköiden sallimisesta tai kieltämisestä. Yksityistaloudellinen uuden vähittäiskaupan myymäläyksikön perustaminen edellyttää siten useimmissa tapauksissa julkista asemakaavan laatimis- tai muutosprosessia, jolla on huomattava kesto. Vähittäiskauppakiinteistöllä tarkoitetaan tässä tutkimuksessa vähittäiskauppaa varten varatulle liikerakentamiselle asemakaavassa osoitettua korttelialuetta tai sen osaa. Kunnallisen monopolin alla suoritettava asemakaavoitusprosessi koostuu eri vaiheista, jotka edellyttävät Maankäyttö- ja rakennuslain mukaista vuorovaikutusta osallisten kanssa, kaavadokumentteja ja niitä tukevia riittäviä selvityksiä sekä kuulutus-, nähtävilläolo- ja valitustiekäytäntöjä. Tutkittavaksi valituissa pääkaupunkiseudun kunnista on esitelty käytössä olevia, vaihtelevia toteutuksia asemakaavoitusprosessin eri vaiheista: asemakaavan vireilletulosta, OAS- ja asemakaavaluonnosvaiheesta, asemakaavaehdotusvaiheesta ja hyväksymiskäsittelystä. Näiden perusteella tehdään suosituksia parhaista käytössä olevista käytännöistä, joilla voidaan nopeuttaa vähittäiskauppakiinteistöjen asemakaavoitusprosessia. Yli kuntarajojen toteutettava vertailu ja asemakaavoituksen kestoon liittyvien tekijöiden tiedonkeruu pääkaupunkiseudun kuntien tuottamista sähköisistä arkistoista on ensimmäinen laatuaan, sekä tuotetun deskriptiivisen hanketietokannan että siitä johdettavien vähittäiskauppakiinteistöjä koskevien tulosten osalta. Tutkimuksessa esitellään asemakaavoituksen keston jakautumista eri vaiheiden ja eri kuntien sekä asemakaavan sisältöön vaikuttavien tekijöiden suhteen (kuten yhdyskuntarakenteellisen sijainnin, aiempien ja ylempien kaavojen, tontin rakentamattomuuden ja hankkeen koon suhteen). Tutkimuksen mukaan Helsingin, Espoon ja Vantaan kunnissa vähittäiskauppakiinteistöjen asemakaavoitusprosessi on mediaaniltaan 519 päivän mittainen, josta 51 % käytetään OAS- ja luonnosvaiheeseen. Nopeinta se on Vantaalla, alle 15 000 k-m2 kokoisissa, yhdyskuntarakenteelliselta sijainnilta liikenteellisesti sijoittunutta kauppaa edustavissa asemakaavoissa, jotka laaditaan voimassa olevan osayleiskaavan ja aiemman asemakaavan alueelle