Kumppanuusmallinen kiinteistökehitys kiinteistörahastossa

In Finland, the real estate funds are a fairly new form of investment. Real estate development has traditionally been a persistent work, while the real estate funds have had relatively short life-cycles and investment periods. This temporal conflict creates a need for the partnership-based real estate development. The possible changes in the fund structures bring their own challenges into the partnership-based development. Several partnership contracts have been made in the development projects, but there has not been a clear operations model to draw up the partnership contracts. The real estate development projects are always dissimilar so it is not possible to use the same contract template in every project. The objective of this thesis is to identify the challenges in the partnership contracts and to develop a model for creating new contracts. With help of this thesis it is tried to find the most essential and important issues and contract clauses for the partnership contracts. This thesis focuses on the contracts between a fund' s general partner and a partner, from the viewpoint of the general partner. The study is done by using the related literature method and the case - method by analyzing the contents of the model with case vehicles. In this thesis has been developed a model for creating the partnership contracts for the general partner. The model has been divided into four complexes of issues, in other words into main groups: backgrounds, costs, organizing and general agreement affairs of the contract. Every main group is handled separately in this thesis. The developed model was tested with two different, but real cases. For each case used in the thesis testing of the model, only one main group will be presented and examined more closely. The results from the case testing were positive.Kiinteistörahastot Suomessa on uudehko sijoittamisen muoto. Kiinteistökehitys on perinteisesti ollut hyvin pitkäjänteistä työskentelyä, kun taas kiinteistörahastoilla on suhteellisen lyhyt elinkaari ja investointiperiodi. Tämä ajallinen ristiriita luo tarpeen kumppanuusmalliselle kiinteistökehitykselle. Oman haasteensa kumppanuusmalliselle kiinteistökehitykselle tuo mahdollinen rahastorakenteiden muuttuminen. Kumppanuussopimuksia kiinteistökehityshankkeissa on jo tehty useampia, mutta selkeää toimintamallia kumppanuussopimuksen laatimiselle ei ole ollut. Kiinteistökehityshankkeet ovat aina erilaisia, joten samaa sopimuspohjaa ei suoraan voida käyttää hankkeesta toiseen. Diplomityön tavoitteena on tunnistaa kumppanuussopimuksissa esiintyvät haasteet ja kehittää malli uusien kumppanuussopimuksien laadintaa varten. Tutkimuksen avulla pyritään löytämään keskeisimmät ja tärkeimmät asiakokonaisuudet ja sopimuskohdat kumppanuussopimuksiin. Tutkimuksessa on keskitytty hallinnointiyhtiön ja kumppanin välisiin sopimuksiin, hallinnointiyhtiön näkökulmasta. Tutkimusmenetelmänä on käytetty kirjallisuustutkimusta sekä mallin sisällön analysointia case -tutkimuksena. Tässä tutkimuksessa on kehitetty malli kiinteistörahaston hallinnointiyhtiölle kumppanuussopimuksen laadintaa varten. Malli on selkeyden vuoksi jaettu neljään asiakokonaisuuteen eli pääryhmään: taustat, kustannukset, organisoituminen ja sopimustekniset asiat. Kukin pääryhmä käsitellään tässä tutkimuksessa erikseen. Kehitettyä mallia testattiin kahdella erilaisella, mutta todellisella hankkeella. Tutkimuksessa analysoiduista hankkeista esitetään ja tarkastellaan kustakin lähemmin yhden pääryhmän analyysin tulokset. Tulokset testauksesta olivat myönteisiä