Kiinteistöpääomarahastojen palkkiorakenteet - institutionaalisen sijoittajan näkökulma

Tutkimuksen tarkoituksena on tarkastella kiinteistöpääomarahastojen palkkiomalleja agenttiteorian näkökulmasta. Rahastojen sijoittajien ja hallinnointiyhtiön välillä vallitsee agenttisuhde, sillä sijoittaja antaa pääomaansa hallinnointiyhtiön hallintaan. Palkkiorakenne on paitsi hallinnointiyhtiön ansaintaväline, myös mekanismi, jolla pyritään yhdistämään hallinnointiyhtiön ja sijoittajien intressit. Empiirinen osa on toteutettu haastattelemalla suomalaisten institutionaalisten sijoittajien edustajia. Tavoitteena oli selvittää heidän näkemyksiään agenttiongelmista sekä nykyisistä palkkiomalleista ja niiden toimivuudesta agenttiongelmien välttämisessä. Palkkiorakenteita tarkastellaan komponenttien ja niiden prosenttitasojen näkökulmasta sekä analyyttisemmin porautumalla palkkiorakenteiden tavoitteisiin, toivottuihin vaikutuksiin ja niiden menestykseen. Tutkimusten tulokset osoittavat, että institutionaaliset sijoittajat pitävät palkkiorakenteina tehokkaana välineenä hallinnointiyhtiön intressin yhdenmukaistamisessa. Näkemykset olemassa olevien rakenteiden menestyksestä kuitenkin vaihtelivat paljon. Toisten mukaan agenttiongelmia ei esiinny siinä vaiheessa kun rahasto on toiminnassa, kun taas toiset olivat sitä mieltä, että hallinnointiyhtiön oma intressi ajaa sijoittajien intressin edelle. Positiiviset näkemykset osoittavat agenttiongelmien lieventämiseen tarkoitettujen mekanismien, kuten palkkiorakenteen, menestymistä, kun taas skeptisemmät näkemykset osoittavat niiden epäonnistumista. Rakenteita kritisoitiin eniten siitä, että ne tarjoavat hallinnointiyhtiölle ylisuuria palkkioita, vaikka rahaston menestys olisi keskinkertaista tai jopa huonoa. Tähän ovat johtaneet viime vuosien hyvä markkinakehitys, joka on siivittänyt hyviä voittoja myöskin vähemmällä ponnistelulla sekä pääoman hyvä saatavuus, mikä on parantanut hallinnointiyhtiöiden neuvotteluasemaa palkkiorakenteiden osalta. Myös palkkiorakenteiden läpinäkyvyyttä pidettiin riittämättömänä. Palkkiorakenteiden toimivuudesta huonoina taloudellisina aikoina oltiin huolissaan, sillä olemassa olevat mekanismit voivat johtaa epäedullisiin tuloksiin. Myös näkemykset optimaalisesta palkkiorakenteesta vaihtelivat. Osa haastateltavista suosi yksinkertaisia rakenteita, kun taas osa kaipaisi joustavia rakenteita, joita voitaisiin muokata markkinaympäristön muutosten mukaisesti