Kauppakeskus sijoituskohteena - tuottavuuteen vaikuttavat tekijät

Kauppakeskusalan kehitys on Suomessa tällä hetkellä voimakasta ja nopeaa. Kuluttajien ostovoima on kehittynyt positiivisesti jo usean vuoden ajan ja suunnan odotetaan pysyvän samana lähitulevaisuudessa. Kehitys on ollut suotuisaa liike-kiinteistöjen omistajille. Liikekiinteistöistä saadut tuotot ovat olleet muutamia vuosia muita kiinteistötyyppejä korkeampia. Tämä on kasvattanut kiinteistösijoittajien kiinnostusta kauppakeskuksia ja muita liikekiinteistöjä kohtaan. Kiinnostuksen kasvu on puolestaan lisännyt alan erikoistumista ja erikoisosaamisen tarvetta Suomessa. Tämän opinnäytetyön tarkoitus on tutkia kauppakeskuksia kiinteistösijoittajan näkökulmasta. Tutkimus keskittyy selvittämään kauppakeskusten tuottavuuteen vaikuttavia tekijöitä. Tutkimus perustuu kirjallisuustutkimukseen ja sieltä esiin tulleiden tekijöiden tarkasteluun case-kohteissa. Opinnäytetyössä kauppakeskusten tuottavuuteen vaikuttavat tekijät on jaettu teorian mukaisesti kahteen osaan: paikkaan sidottuihin ja paikasta riippumattomiin tekijöihin. Paikkaan sidottuja tekijöitä ovat kauppakeskuksen vaikutusalue, mikrosijainti ja saavutettavuus sekä kauppakeskusrakennus. Paikasta riippumattomia tekijöitä ovat kauppakeskuksen brändi, toimialakokoonpano ja vuokrasopimusrakenne. Tekijöiden tarkastelu case-kohteissa vahvisti, että tekijät ovat merkittäviä kauppa-keskuksen tuottavuuden kannalta. Osa tekijöistä osoittautui kuitenkin sellaisiksi, joihin jo olemassa olevan kauppakeskuksen tapauksessa on hankala vaikuttaa. Tällaisia ovat esimerkiksi mikrosijainti ja rakennus. Osaan tekijöistä voidaan sen sijaan vaikuttaa aktiivisella kauppakeskusjohtamisella. Näitä tekijöitä ovat esimerkiksi liikekokoonpano, vuokrasopimukset ja kauppakeskuksen brändi. Tekijöiden ongelmakohtiin voidaan puuttua vasta, kun ne on havaittu. Opinnäytetyössä käytetyt tekijöiden tarkastelukeinot ovat yksi mahdollinen tapa tutkia tekijöiden tilannetta kauppakeskuksessa. Kaikkien esitettyjen tekijöiden tarkastelu tässä laajuudessa on hyödyllistä vain kauppakeskuksen hankinta- tai kehitysprosessissa. Kauppakeskuksen vanhalle omistajalle ja managerille tekijöissä on kuitenkin muutamia, joita tulee seurata vuositasolla tai tiiviimmin