Kansainvälisten Tilinpäätösstandardien (IFRS) mukainen kiinteistöjen luokittelu ja arviointi

All public listed companies have to use IFRS-standards from the beginning of year 2005. IFRS-standards determine real properties differently from the Finnish accounting law. In IFRS leases are classified to financial leases and operating leases and owned real estates are divided to investment properties, owner occupied properties and inventories. Real estates can also be valued by different models in financial statements, depending on property's class. IAS 17 abstracts leases. A Lease is a financial lease, if most of the typical risks and benefits of owning will move to a lessee. A decision tree with nine points makes classification easier but it is still open to interpretations. If the lease is considered as financial lease then the property belongs to the lessee's balance sheet. Three IFRS-standards abstracts property classification. IAS 40 abstracts investment properties. They are properties which are owned to get rental income or rise of value. IAS 40 permits two accounting methods: a fair value method and a cost method. Anyway, the fair value must be shown at least in financial statement's appendixes. IAS 16 abstracts owner occupied properties. They are properties, which are owned to be used for producing products or services or for administrative use. IAS 16 permits two accounting methods: cost method and revaluation method. IAS 2 abstracts inventories. They are products, which are meant to be sold in normal business. IAS 2 also permits two accounting methods: a cost method and a net realisable value method. IFRS suggest to using International Valuation Standards when estimating the fair value of properties. IVS advises in property valuation and in reporting the results. In this study, property owners and auditors were interviewed to clear up critical aspects, which are open to interpretations. IAS 17 was found to be the standard most open to interpretations and especially parts 3 and 4 of its decision tree. There were different kinds of interpretations even among auditors.Kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) noudattaminen tulee pakolliseksi kaikille julkisesti noteeratuille yhtiöille vuoden 2005 alusta lahtien. IFRS määrittelee kiinteistöomaisuuden eri tavalla kuin Suomen kirjanpitolaki. Standardeissa vuokrasopimukset luokitellaan rahoitusleasing- ja muihin vuokrasopimuksiin ja omistetut kiinteistöt sijoitus-, käyttö- ja vaihto-omaisuuteen. Lisäksi kiinteistöt voidaan arvostaa tilinpäätökseen eri tavoilla omaisuusluokasta riippuen. IAS 17 käsittelee vuokrasopimuksia. Vuokrasopimus luokitellaan rahoitusleasingiksi, jos hyödykkeen omistamiselle ominaiset riskit ja edut siirtyvät vuokralaiselle olennaisilta osilta. Sopimuksen luokittelua helpottaa yhdeksänkohtainen päätöspuu, jossa kuitenkin on myös tulkinnanvaraa. Mikäli vuokrasopimus täyttää rahoitusleasingsopimuksen tunnusmerkit, niin kiinteistö kuuluu IFRS:n mukaan vuokralaisen taseeseen kirjattaviin varoihin. Kiinteistöjen luokittelua käsitteleviä IFRS-standardeja on kolme. IAS 40 käsittelee sijoituskiinteistöjä. Sijoituskiinteistö on kiinteistö, jota yritys pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden arvonnousua. Yritys arvostaa sijoituskiinteistönsä joko käypään arvoon tai hankintamenoon. Käypä arvo tulee ilmoittaa tilinpäätöksen liitetiedoissa, vaikka käytettäisiinkin hankintamenomallia. IAS 16 käsittelee käyttöomaisuutta. Käyttöomaisuushyödykkeet ovat varoja, joita yritys pitää hallussaan käyttääkseen niitä tavaroiden valmistamiseen, palveluiden tuottamiseen tai käyttääkseen niitä hallinnollisiin tarkoituksiin. Käyttöomaisuus arvostetaan joko hankintamenoa tai uudelleenarvostusta käyttäen. IAS 2 käsittelee vaihto-omaisuutta. Vaihto-omaisuutta ovat sellaiset hyödykkeet, jotka on tarkoitettu myytavaksi tavallisessa liiketoiminnassa. Vaihto-omaisuus voidaan arvostaa joko hankintamenoa tai sitä pienempää nettorealisointiarvoa käyttäen. Kiinteistöjen arvonmäärityksen osalta IFRS-standardit viittaavat kansainvälisiin arviointistandardeihin (IVS), jotka antavat ohjeita kiinteistöjen arviointiin ja tulosten raportointiin. Teorian lisäksi tutkimuksessa haastateltiin kiinteistöjen omistajia ja tilintarkastajia IFRS-standardien tulkintojen selvittämiseksi. Tulkinnanvaraisimmaksi standardiksi todettiin IAS 17 ja siinä varsinkin päätöspuun kohdat 3 ja 4. Standardien tulkinnat vaihtelivat välillä melko paljon, jotkut jopa tilintarkastajien kesken