Tuottovaatimus kauppakeskuksen arvioinnissa

Tässä työssä tutkitaan tuottoarvoisessa arvioinnissa käytettävän tuottovaatimuksen tasoon vaikuttavia tekijöitä sekä sen määrittämismenetelmiä ja -periaatteita. Tarkastelun alla ovat pääasiassa kauppakeskuskiinteistöt, osittain myös liikekiinteistöt yleensä. Tutkimuksessa selvitetään lisäksi liikekiinteistökaupoissa toteutuneiden nettotuottovaatimusten yhteyttä yleistaloudellisiin lukuihin sekä kehitetään Excel-taulukkolaskentasovellus kauppakeskuskiinteistön markkina-arvon jatkuvaksi seuraamiseksi. Työ perustuu pääosin kirjallisuuteen, osin myös tilastojen tarkasteluun ja asiantuntijoiden haastatteluihin. Tutkimuksessa todetaan, että tuottovaatimuksen määritykseen on olemassa paljon erilaisia laskentamenetelmiä, joiden soveltuvuus käytännön arviointitapahtumiin on kuitenkin kyseenalainen. Pääongelmaksi tuottovaatimuksen määrittämisessä tulee esille kiinteistömarkkinoiden huono tehokkuus ja markkinoiden pienuus maassamme. Osakemarkkinoilla käytettyjen CAP- ja APT- mallien soveltuvuutta arvopaperistamattomille kiinteistömarkkinoille riskin tai tuoton määrittämiseen ei kirjallisuuteen pohjautuvan selvityksen perusteella todeta hyväksi. Helsingin ja Tampereen toimitilojen nettotuottovaatimuksilla todetaan vertailussa selvin yhteys Suomen Pankin huutokauppakoron muutosten kanssa vuosina 1992-1997. Yhteyttä nettotuottovaatimusten ja mm. vuokratason välillä ei havaita. Kauppakeskuksen tuottovaatimuksen tasoon vaikuttaa yleisesti vaihtoehtoisten sijoituskohteiden tuotto sekä arviointikohteen tuottojen jatkuvuuden riski. Riskiin vaikuttaa mm. voimassaolevat vuokrasopimukset kohteessa sekä sen sijainti. Kauppakeskuksen kassavirrat voidaan jaotella niiden erilaisten riskien mukaisesti useaan eri ryhmään ja arvioida niiden riskipreemiot erillisinä. Kauppakeskuksen kerros, vuokrasopimuksen tyyppi ja kassavirran historia ovat hyviä perusteita kassavirtojen jaotteluun