Saastuneen maa-alueen puhdistamisvastuu ja kaavoitus

Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää saastuneen maa-alueen ja pilaantuneen pohjaveden julkisoikeudellisen puhdistamisvastuun edellytyksiä ja kohdentumista sekä omistajanvaihdoksen merkitystä. Näitä kysymyksiä tarkasteltiin erityisesti kaavan mukaista käyttötarkoitusta muutettaessa ja samalla oli tavoitteena selvittää saastuneiden maa-alueiden asemaa kaavoituksessa kaavan lainmukaisuuden ja kaavoittajan vahingonkorvausvastuun kannalta. Tutkimusaineistona on käytetty kotimaista oikeuskirjallisuutta, lakeja ja niiden esitöitä sekä KHO:n ratkaisuja. Saastuneen maa-alueen julkisoikeudellinen puhdistamisvastuu perustuu pääsääntöisesti jätehuoltolakiin tai jätelakiin, jota sovelletaan 1.1.1994 jälkeen tapahtuneisiin saastumisiin. KHO:n ratkaisukäytännön perusteella on saastuneisiin maa-alueisiin sovellettu jätehuoltolain säännöksiä jätehuoltosuunnitelman esittämisvelvollisuudesta. Tämä on johtanut siihen, että puhdistamisvastuuseen voi joutua kiinteistön haltija siitä riippumatta, onko hän aiheuttanut maaperän saastumisen. Jätelain mukaan puhdistamisvastuussa on ensisijaisesti saastuttaja. Saastuneesta maasta haitta-aineet leviävät usein pohjavesiin, joiden pilaaminen on vesilaissa kielletty. Puhdistamisvelvollinen on vesilain mukaan pilaaja. Pilaamiskieltoa muutettiin v. 1987, jota ennen tapahtuneen pilaamisen puhdistamisvelvollisuuden edellytykset ovat oikeuskäytännössä jääneet selkiytymättä. Maaperän ja pohjaveden pilaantuminen on laissa määritelty yleisin käsittein, mutta tuomioistuimissa on käytännössä sovellettu erilaisia ohje- ja raja-arvoja. Saastuneen maa-alueen aiheuttamien terveys- ja ympäristöhaittojen vaikutusten määrittelyssä on useita vaikeuksia ja tiedollisia puutteita, minkä vuoksi raja-arvojen käyttämiseen voidaan suhtautua kriittisesti. Kaava voidaan kumota lain vastaisena, jos kaava-alueella olevasta saastuneesta maa-alueesta aiheutuu haittaa terveydelle. Kaavoittaja voi joutua vahingonkorvausvastuuseen, mikäli kaava-alueella oleva saastunut maa-alue estää kaavan mukaisen käytön, eikä kaavaa laadittaessa ole otettu riittävästi huomioon saastunutta maa-aluetta. Saastunut maa-alue voi olla kiinteistön laatuvirhe, jonka perusteella ostajalla on oikeus kaupan purkuun, hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen. Julkisoikeudellisen puhdistamisvastuun siirtyminen uudelle omistajalle kiinteistön kaupassa riippuu siitä millä perusteella puhdistamisvelvollisuus on syntynyt ja onko ostaja tiennyt saastumisesta