Vuokrataloinvestoinnin kannattavuuteen vaikuttavia tekijöitä

Tutkimuksen lähtökohtana on ollut käytännön tarve selvittää vuokratalokiinteistöjen kannattavuuteen vaikuttavia tekijöitä. Lainaehtojen ja kustannustason jatkuvat muutokset viime vuosina ovat lisänneet tarvetta systematisoida investoinnin hankekohtaista kannattavuuden arviointia. Tutkimuksessa selvitetään erilaisten rakennus- ja sijaintiratkaisujen vaikutuksia vuokratalokiinteistöjen kannattavuuteen. Samalla tavoitteena on ollut selvittää miten tuotot vaihtelevat eri kaupunkien välillä. Ongelmaksi tutkimuksen kannalta muodostui se, että luotettavaa ja puolueetonta informaatiota vuokratasoista ei ollut saatavilla. Tutkimus on suoritettu käyttäen hyväksi haastatteluja ja kirjallisuutta. Tutkimuksessa havaittiin, että tonttikustannusten osuus investoinnin kokonaiskustannuksesta saattaa nousta jopa 25 prosenttiin. Sijainnin vaikutus investointikustannukseen kaupungissa näkyy lähes pelkästään tonttikustannuksesta. Valtion tukemaa asuntotuotantoa tehtäessä ovat suurimmat yksittäiset vaikutukset rakentamiskustannusten tasoon talotyypillä ja paikkakunnan sijainnilla. Näiden kummankin vaikutus kustannuksiin saattaa olla yli 10 prosenttia. Hoitokustannuksia tarkasteltaessa havaittiin, että institutionaalisilla sijoittajilla ovat vuokratalojen hoitokustannukset korkeammat kuin muilla. Ero johtuu lähinnä korjauskustannuksista. Tämän aiheuttaa sijoitusten pitkäaikaisuus ja siitä johtuva erilainen strategia korjaustoiminnassa. Kannattavuustarkasteluissa jouduttiin keskittymään vain niihin kaupunkeihin, joista oli saatavilla riittävän yksityiskohtaisia tietoja ydinkeskustojen vuokratasoista. Näiden tietojen pohjalta jouduttiin laskemaan laskennallisia vuokratasojen muutoksia, joilla eri sijaintiratkaisujen nettotuotto saatiin yhtä kannattaviksi kuin keskustassa. Erilaisten rakennusratkaisujen vaikutus nettotuottoon on myös laskettu