Tidpunkten för marköverlåtelser som styrinstrument vid kommunala markanvisningar : En jämförelse av förfaranden som tillämpas i Örebro och Gävle

Denna studie har gjorts i syfte att utreda vilka effekter som kommun, byggherre och bank upplever då en exploateringsfastighet överlåts till en byggherre först efter att byggnationer påbörjats inom ramen för en kommunal markanvisning. Studien har gjorts på förslag av Gävle kommun som sökt svar på om en överlåtelsetidpunkt efter byggstart kan vara ett instrument att uppnå rätt resultat då exploatering görs på kommunalt ägd mark. För att belysa effekterna har studien gjorts genom jämförelse av hur aktörer upplever förfarandet som tillämpas av Örebro kommun med hur aktörer upplever förfarandet som tillämpas av Gävle kommun. I Örebro kommun genomförs marköverlåtelsen till byggherren först efter att byggnationer påbörjats på fastigheten. I Gävle kommun sker normalt överlåtelsen innan byggstart även om svävarvillkor ibland förekommer vilket fördröjer byggherrens möjlighet att erhålla lagfart. För att förstå hur aktörerna kommun, byggherre och bank upplever effekterna har (1) semi-strukturerade, kvalitativa telefonintervjuer gjorts med aktörer på respektive orter. (2) Avtal om markanvisning har granskats för att förstå hur kommunerna reglerar sina respektive överlåtelsetidpunkter. Resultatet visar att tidpunkten för exploateringsfastighetens överlåtelse kan användas som instrument att förhindra spekulation med kommunalt ägd mark. Resultatet visar också att mindre byggherrar behöver mer egna medel för att klara ökade kostnader i exploateringsprocessens tidiga skeden som följd av att byggnationer behöver påbörjas innan finansiering genom byggnadskreditiv finns på plats. Av de svar som erhållits från banker indikeras att tidpunkten som sådan inte har någon betydelse för bankens möjlighet att ställa ut ett byggnadskreditiv, så länge banken kan erbjudas tillräcklig säkerhet. Utöver panträtt i fast egendom kan vissa banker godta en moderbolagsborgen som säkerhet. Som medel att förhindra markspekulation kan också köpets bestånd göras beroende av att byggnationer påbörjas på exploateringsfastigheten. I det fallet påbörjas överlåtelseprocessen innan byggstart med ett giltigt köpekontrakt och panträtt kan upplåtas i fastigheten med den lagfarna ägarens medgivande. Det kommunala målet att säkerställa rätt resultat förefaller snarare vara beroende av kommunala förvaltningars samordning och hur exploateringsprocessen bedrivs i sin helhet.This study has been conducted to investigate how municipalities, developers and banks perceive the effects of having to commence construction as a prerequisite for vesting of the real estate to be developed, within the scope of municipal land allocations. The municipality of Gävle suggested the study as they sought to establish if the time of vestment, as an activity in the land developing process, could be used as an instrument to ensure the correct results of such a process. The study was conducted as a comparison between the municipalities of Gävle and Örebro and how stakeholders in the respective areas perceive the effects. In the municipality of Örebro real estate is vested to the developer once construction work on the property has commenced. In the municipality of Gävle the real estate is normally vested prior to commencement of construction work. In some cases, however, full ownership rights are delayed by means of contractual conditions requiring the developer to commence construction work for the contract to become fully valid, and thus allowing the developer to receive the title deed. To understand how the stakeholders municipality, developers and banks perceive the effects, (1) semi-structured qualitative telephone interviews have been conducted across the mentioned stakeholder groups in both locations. (2) Contracts of land allocation have been studied to understand how the time of vesting is regulated by both municipalities. The results show that the time of vesting of the real estate to be developed can be used as an instrument to prevent speculation with publicly owned property. The results also show that small scale land developers require more funds to cope with increased costs that result from the inability to receive building loans using the real estate as security for such funding. Interview answers from banks imply that the time of vesting the real estate to be developed is of no importance to them as long as sufficient security can be offered towards building loan funding. Apart from liens in real estate, parent company guarantees were mentioned as a possible alternative. As a means to prevent land speculation, contract clauses delaying the title deed to be transferred until commencement of construction, may be used. In this case the vesting process is initiated prior to commencement of construction using a valid contract, and a lien in the real estate to be developed can be offered to the bank with the permission of the municipality as the title deed holder. The aim of the municipality to ensure the correct results of the development process appears to be more dependent on how the council boards interact and how the land development process is carried out in its entirety