Real estate group´s use of fair value accounting : A study in companies’ perception about valuing investment properties to fair value

Bakgrund och problem: Det pågår en diskussion om införandet av värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Diskussionen grundar sig främst i att fastighetsbolagens resultat påverkas av orealiserade värdeförändringar genom att dessa inkluderas i rörelseresultatet. Då svenska börsnoterade bolag idag kan välja att värdera enligt denna typ av värdering så är det intressant att få deras uppfattning om värdering till verkligt värde. Syfte: Syftet med studien är att visa på skillnader i företagens uppfattning vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde och undersöka om det finns en relation mellan dessa åsikter och hur stor del av fastighetsbolagets rörelseresultat som består av orealiserade värdeförändringar. Avgränsning: På grund av begränsade resurser så har inte hela fastighetsmarknadens åsikter kunnat undersökas. Istället har tre företag valts ut med förhoppning om att ge intressant material. Genom ett mindre urval av respondenter så kan inga generaliseringar för branschen i stort göras. Metod: Studien är kvalitativ och abduktiv. Empiriinsamlingen har skett genom intervjuer med respektive företag samt granskning av företagens årsredovisningar för 2006. Intervjuer har skett genom kontakt via telefon och mail med en representant från varje företag som anses ha stor kunskap inom studiens område. Teori: Det teoretiska ramverket består av syfte med finansiella rapporter, redovisningsprinciper, marknadsvärde, intressentteorin, legitimitetsteorin, institutionella teorin och agentteorin. Avslutningsvis presenteras konflikten mellan ledning och ägare. Empiri: Två empiriska undersökningar har gjorts. Den första bestod av att granska årsredovisningar och posten orealiserade värdeförändringar i förhållande till företagens rörelseresultat för 2006. Den andra undersökningen bestod utav intervjuer med respektive företag för att få deras uppfattning om värdering till verkligt värde. Resultat: Ingen relation mellan företagens uppfattningar och dess andel orealiserade värdeförändringar har kunnat utvisas. Dock har Atrium Ljungberg och Balder, vars resultat till större del består av orealiserade värdeförändringar, uttryckt en större osäkerhet och oro mot att inkludera värdeförändringar i resultaträkningen.Background and problem: There is a consistent discussion about the implementation of fair value accounting on real estates. The discussion is developed through the fact that the profit of companies is being affected by unrealised value changes on the investment properties since these are included in the operating profit. Since Swedish companies, listed on the stock exchange, today can choose to use fair value accounting model, it is interesting to examine their opinion of the fair value model. Purpose: The study’s purpose is to examine differences in companies’ perceptions regarding fair value accounting on investment properties and to examine if there is a connection between these opinions and how big a part of the real estate group’s operating profit that consists of unrealised value changes. Demarcation: Because of limited resources, the whole investment property market’s opinions have not been investigated. Instead, three companies have been chosen with expectation of providing interesting material. Through a smaller selection of respondents, no generalisations for the branch as a whole can be made. Method: The study is qualitative and abductive. The collection of empirics has been made by an examination of the companies’ financial reports and through interviews. Interviews have been made by telephone and through email with person with grand knowledge within the area investigated. Theory: The theory chapter presents following: purpose of financial reports, accounting principles, market value, the agent theory, stakeholder theory, legitimacy theory, institutional theory. Finally presents the conflict between the agent and principal. Empiric: Two empirical studies have been made. The first study consisted of an examination of the companies’ financial reports. The second study consisted of interviews with each company to find out their opinion regarding valuing investments properties to fair value. Result: No relation between the companies’ perceptions and their amount of unrealised value changes has been revealed. However, Atrium Ljungberg and Balder, which presented results to a larger part consisted of unrealised value changes, have expressed a greater insecurity towards including the value changes in the consolidated statement of income