Fastighetsmäklarens påverkan på ansvarsfördelningen för faktiska fel

Uppsatsen handlar om hur mäklaren påverkar på ansvarsfördelningen för faktiska fel i fastighet mellan en köpare och säljare. Vilka fel som köparen kommer att ansvara för enligt 4:19 JB utgår från vad denne hade kunnat finna vid en normal undersökningsplikt. Undersökningsplikten kan även utökas om köparen får varnande besked att ett fel kan föreligga. Undersökningsplikten kan även reduceras ifall köparen får lugnande besked eller det bagatelliseras om den specifika egenskapen samt om utfästelser görs. Motsattvis reduceras eller utökas säljarens felansvar. Säljaren står även ansvarig för fel denne svikligt undanhåller för att utnyttja köparens okunskap. Mäklaren har en upplysningsplikt enligt 16 § FML och ska upplysa om fel denne känner till eller misstänker. Det är oberoende om informationen framkommit till mäklaren från annan part eller om mäklaren själv har vetskap om det genom exempelvis tidigare erfarenheter. Mäklaren ska även verka för att säljaren lämnar upplysningar som kan vara av betydelse för köparen. Det kan ske genom en s.k. frågelista. Utifrån sammanställning av författningar, praxis och doktrin har det framkommit att mäklaren genom sina skyldigheter kan påverka ansvarsfördelningen. Mäklaren kan påverka ansvarsfördelningen i bägge riktningar för en köpare och säljare, dvs. att det leder till en förskjutning av ansvaret för faktiska fel i fastigheten. Mäklaren påverkar ansvaret genom sin upplysningsplikt. Köparen kan få en utökad undersökningsplikt genom att mäklaren lämnar varnande besked till köparen om fel denne misstänker. Köparen kan också få reducerad undersökningsplikt genom att mäklaren lämnar lugnande besked. Motsatsvis innebär det ett reducerat eller utökat ansvar för säljaren. Det innebär att mäklarens uttalande till en köpare har samma innebörd som säljarens uttalande i fråga om ansvarsfördelningen mellan köparen och säljaren.The essay is about how the broker affects the distribution of responsibilities for factual faults in properties between a buyer and a seller. Which faults the buyer will be responsible for according to 4:19 JB is based on what the buyer could have discovered in a normal investigation duty. This duty of inquiry may also be extended if the buyer receives a warning message pointing to that a fault may exist. The extension of what the buyer is responsible of may also be reduced if the buyer receives a calming message or the specific attribute is being trivialized or if a specific attribute is being pledged. By contrast, the seller’s liability of faults is reduced or increased. The seller is liable for faults, which he fraudulently refuses to exploit due to the byer’s lack of knowledge. The broker has a duty to provide information according to 16 § FML and shall disclose any faults he is aware of or suspects. It is independent whether the information has been disclosed to the broker from another person or if the broker himself knows about it through previous experiences. The broker must also act in order for the seller to provide information that may be of importance to the buyer. This can be done through a list of questions. Based on the compilation of constitutions, practices and doctrine, it has been found that the broker can, through his obligations, affect the distribution of responsibilities. The broker can affect the distribution of responsibilities in both directions for a buyer and a seller, i.e. that it leads to a shift of responsibilities for actual faults in the property. The broker affects the responsibility through his duty of disclosure. The buyer can also get a reduced duty to investigate due to a calming message from the broker. By contrast, it implies reduced or increased liability for the seller. This means that the broker’s statement to a buyer has the same meaning as the seller’s statement regarding the division of responsibility between the buyer and seller