Immobilier : jeu dangereux

Le retournement sur le marché de l’immobilier est désormais engagé de part et d’autre de l’Atlantique. Plus précoce au Royaume-Uni et aux États-Unis qu’en zone euro du fait de resserrements monétaires commencés plus tôt, il ne préfigure heureusement en rien ce qui peut se passer près de chez nous. Les marchés sont et restent déconnectés les uns des autres. Si l’ajustement est particulièrement violent aux États-Unis, c’est que les déséquilibres y ont été plus profonds. L’abondance d’offre de crédits par les banques, permise par la titrisation des créances hypothécaires, a conduit les ménages à agir à leur insu comme des spéculateurs, misant sur la hausse des prix de leur bien pour asseoir leur solvabilité. Or, la réinitialisation (resets) des taux sur les crédits passés combinée à la baisse des prix immobiliers dans de nombreux États américains rend désormais cette dynamique impossible. L’heure des comptes a sonné, jetant de nombreux ménages à la porte de chez eux. En Europe, la demande de logements s’est refroidie et l’emballement sur les prix s’est tassé, mais le risque de crise sur le marché de l’immobilier demeure et varie selon les caractéristiques des pays (pratique de prêts à taux variables ou à taux fixes, inflation plus ou moins forte, …). La situation financière des ménages y est globalement plus solide qu’aux États-Unis, notamment parce que les banques sont davantage encadrées dans leurs critères d’attribution de prêts. Le Royaume-Uni, qui présentait les signes d’un marché en surchauffe, semble avoir apuré ses déséquilibres en douceur, bien que des risques demeurent d’un nouveau retournement. En Espagne, l’ajustement est bien entamé, mais la présence d’investisseurs professionnels n’exclut pas une chute plus marquée. En France, l’offre demeure encore très excédentaire au regard de la demande, ce qui devrait peser encore quelques temps sur les prix. Partout l’ajustement est en cours et devrait se poursuivre en 2008, avec une violence plus ou moins soutenue aux États-Unis et atténuée en Europe. À ce stade du cycle, une partie de la réponse se trouve dans les mains de la politique monétaire