100 anos de verticalização em Juiz de Fora: edifícios de apartamentos na avenida Barão do Rio Branco

Located in the southeast of Minas Gerais, Juiz de Fora is the largest and most populous city of the region known as Zona da Mata Mineira, and also, one of the main urban centers of the state. However, its polarization is not only expressed through its horizontal urban sprawl. There is a clear trend of verticalization in the city, which has a large percentage of its dwellings classified as apartments, though there is a lack of researches exploring its development. Thus, the main goal of this study is to analyze the development of apartment buildings in Juiz de Fora, from the perspective of legal incentives and urban law, specifically of land use and soil occupation. As a time frame, we adopt the period between 1913 and 2013, which formalizes one century of verticalization in the city. As a study area, we adopt the Barão do Rio Branco Avenue, the main structuring route of Juiz de Fora and its most important circulation corridor. Further, the avenue owns apartment buildings belonging to different historical periods and is also one of the greatest focus for real estate market action until nowadays. The definition of urban laws and legal incentives for verticalization as central elements of analysis is deals with their influence on the primary shape of the buildings, to whom are related other analytical variables such as architectural styles and market profiles. This is an exploratory and descriptive research, developed at the Post Graduate Program in Built Environment of the Federal University of Juiz de Fora. According to the methodological procedures, this study has a documentary and bibliographic character. As results, we verified that apartment buildings are the materialization of market players influence in the drafting of urban laws in favor of increase land use possibilities, what make us relativize the notion of urban law as a planning mechanism, taking into account the negative effects of this practice in the city analyzed. As real estate market was consolidated in the city, urban law becomes an instrument for the consolidation of a progressive vision of city, imbued with specific interests, articulated both in the marketing sphere as in the policy itself. The laws and the vertical and horizontal growth of Juiz de Fora are both guide by these interests, without any study of its impact in space and urban landscape.Juiz de Fora, localizada no sudeste de Minas Gerais, é a maior e mais populosa cidade da Zona da Mata Mineira e um dos principais centros regionais do estado. Entretanto, sua polarização não se dá somente através de sua expansão urbana horizontal. Há uma clara tendência de verticalização na cidade, que apresenta um grande percentual de seus domicílios classificados como apartamentos, cujo desenvolvimento ao longo da história foi pouco explorado nas pesquisas de âmbito local. Dessa forma, o objetivo deste trabalho é analisar o desenvolvimento dos edifícios de apartamentos em Juiz de Fora, sob a ótica dos incentivos legais e da legislação urbanística de uso e ocupação do solo. Como recorte temporal, adota-se o período entre 1913 e 2013, que formaliza um século de verticalização na cidade. Como área de estudo, foi elencada a avenida Barão do Rio Branco, principal via estruturadora de Juiz de Fora e importante corredor de circulação. Mais além, a avenida é detentora de edifícios de apartamentos pertencentes a variados períodos históricos e um dos principais focos de atuação do mercado imobiliário. A definição da legislação urbanística e das leis de incentivo como elementos centrais de análise se deve ao fato destas se portarem como o conformador primário das edificações, ao qual se relacionam outras variáveis analíticas, como os estilos arquitetônicos e perfis de mercado. Trata-se de uma pesquisa exploratória de caráter descritivo, realizada no Programa de Pós-graduação em Ambiente Construído da Universidade Federal de Juiz de Fora. Quanto aos procedimentos metodológicos utilizados, configura um estudo de caráter documental e bibliográfico. Como resultado, verificou-se que os edifícios de apartamentos são a materialização da influência dos agentes de mercado na redação das leis urbanísticas em prol de um maior aproveitamento do solo, sendo possível, até mesmo, relativizar a noção de legislação urbana como mecanismo de planejamento, se analisados os efeitos negativos dessa prática na cidade. A partir da formalização do mercado imobiliário, a legislação urbana passa a ser um instrumento de consolidação de uma visão progressista de cidade, imbuída de interesses específicos e articulados tanto na esfera mercadológica como na própria política. São esses interesses que determinam as leis e direcionam o crescimento vertical e horizontal de Juiz de Fora, sem qualquer estudo de viabilidade ou impacto no espaço e paisagem urbana